draxler1

Warum Mietkauf einer 100% Finanzierung vorzuziehen ist, ZVG vorprogrammiert..

In Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, Mietkauf, Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on August 19, 2015 at 10:17 am

Einen Vollfinanzierung ist immer mit gewissen Risiken behaftet, was der finanzierungswillige Immobilienerwerber erst nach jahrelangen eigenen Erfahrungen, mit oft auch finanziellen Zuzahlungen bis hin zur Zwangsversteigerung erfahren muss.

Im Detail steckt der Fehler, der sich erst in Krisenzeiten zeigt. Stellen sie sich einmal vor sie haben die erste Zinsbindung von 10 Jahren hinter sich. Da der Zins so günstig ist, kann man ja auch spielend eine 100% Finanzierung durchführen. Kaufnebenkosten von 5-7% je nach Bundesland inkl. zus. Maklerkosten 3-5% insges. ca. 10% sind dies bei 250 000,-€ allein schon 25 000,-€, für manche der Bundesbürger ein Jahresgehalt.

Renovierungskosten werden ebenfalls mit einkalkuliert mit meist 10%  also nochmals 25 000,-€, damit ist der Verkehrswert der Immobilie mit 50 000,-€ überzogen.  Anstatt 20% einzusparen durch EK, führt es in diesem Fall zu einer 20% igen Überbewertung des eigentlichen Werts der Immobilie.  Das heisst im Klartext, die Immobilie hat einen ca. Wert von 250 000 und die Finanzierungssumme läuft bei 300 000,-€ aus. (Tilgung 1% entspr. nach 10 Jahren immer noch ca. 270 000€ Valutenstand). (1% Tilgung 2% Zins von 300`000 € Finanzierung , Aufwand nach 10 Jahren 90 000,-€.)

Konsequenz der 100% Finanzierung, die Immobilie ist zu 20% überbewertet, eine Anschlussfinanzierung ist nicht mehr gewährleistet. Die Zwangsversteigerung ist damit vorprogrammiert es sei denn das der Immobilienbesitzer eine Sondertilgung während der Zinsbindung in Höhe von ca. 25 000,-€ erbringen würde, was eher nicht der Realität entspricht.

 

Nehmen wir dasselbe Beispiel im Rahmen eines Mietkaufes, nach ca. 10 jähriger Mietphase, sie entrichten eine Monatsmiete von ca. 800,-€, davon werden ca. 20% als Rücklage berücksichtigt, Kaufnebenkosten ebenfalls 5% , allerdings zahlt die Courtage (2,5-3 Mietzahlungen) Mietzahlungen der Immobilienverkäufer (Bestellerprinzip).  Wenn Sie nun in 10 Jahren 96 000,-€ an Mietzahlungen entrichtet haben, minus 20 % Gutschriften (Tilgung) , also abzüglich 19 200,-€ ergeben 76 800,-€. abzüglich Maklergebühren von 3,5 %  (8 750,-€)  ergeben ein Saldo von 68 050,-€, plus 5% Kaufnebenkosten 12 500,-€ ergeben 80 550,-€.

Hinzu kämen allerdings ihre Eigenleistung, was sie im Laufe der Mietphase durch ihre Renovierungsmassnahmen erbringen von ca. 10-20%, entspricht dies einer zusätzlichen Verkehrswerterhöhung von ca. 25 -50 000,-€ minus Abnutzung (10%).  Faktisch wurden 80 550,-€ an Kosten aufgewendet und der Verkehrswert ihrer Immobilie hat sich in der Zwischenzeit allerdings um ca. 10-20 % erhöht. (275 000-300 000,-€) .

Die Alternative Mietkauf nach 10 Jahren ist das krasse Gegenteil, vorausgesetzt, die Eigenleistung (Renovierungsmassnahmen) wurden erbracht, haben wir hier eine Erhöhung des Verkehrswertes der Immobilie und damit kein Risiko einer Überschuldung. Im besten Falle aber, wurde für diesen Immobilienerwerb nie eine Bank benötigt, funktioniert im Regelfall , wenn es sich um ein Immobilie handelt, welche nur gering belastet ist oder gar schuldenfrei. (ähnlich wie bei der Umkehrhypothek).  Also nichts Aussergewöhnliches, nur das hier keine weitere Verschuldung stattfindet.

…es gibt immer Gründe , etwas nicht zu tun, aber nur wenige Gründe Geld zu verschenken..hier klicken und berechnen lassen…

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