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Immobilienkredite werden zum Glücksspiel, doch gibt es Umwege zum Glück…

In Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, Mietkauf, Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on August 8, 2016 at 2:34 pm

Neues Gesetz erschwert das Geschäft – Selbst Interessenten mit sicherem Einkommen werden abgelehnt.

Baden-Württembergs Sparkassenpräsident Peter Schneider appelliert an den Bund, die Wohnimmobilienrichtlinie zu ändern.
Baden-Württembergs Sparkassenpräsident Peter Schneider appelliert an den Bund, die Wohnimmobilienrichtlinie zu ändern.

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Stuttgart sz Gut gemeint ist nicht immer auch gut. Das zeigt sich bei der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in nationales Recht. Die seit 21. März geltende Regelung soll verhindern, dass sich Menschen bei der Immobilienfinanzierung übernehmen. In der Praxis hat sie jedoch dazu geführt, dass selbst wirtschaftlich vertretbare Kreditwünsche vor allem von Kreditnehmern über 50 und jungen Familien abgelehnt werden.

„Auf Endkundenseite stellen wir fest, dass die WIKR einigen Personengruppen die Bildung von Wohneigentum erschwert“, berichtet Michael Neumann, Geschäftsführer des Maklerpools Qualitypool aus Lübeck. Laut Genossenschaftsverband Bayern gibt es Volks- und Raiffeisenbanken, die jeden vierten Kreditantrag ablehnen müssen. Bei den 52 Sparkassen in Baden-Württemberg ging das Volumen der Darlehenszusagen für Immobilien im zweiten Quartal gegenüber der Vorjahresperiode um 20 Prozent zurück, berichtetePeter Schneider, Präsident des Sparkassenverbands Baden-Württemberg, bei der Vorstellung der Halbjahreszahlen am Dienstag. Sparkassen und Volksbanken vergeben mehr als 90 Prozent der Wohnungsbaudarlehen in Baden-Württemberg.

Wenn etwa ein Rentner eine abbezahlte Immobilie hat, die er altersgerecht umbauen will, aber nicht über das erforderliche Einkommen verfügt, erhält er im Extremfall keinen Kredit und muss sein Haus möglicherweise verkaufen. Auch jüngere Arbeitnehmer, die gut verdienen, erleben Alpträume: Wenn ein 40-jähriger Arbeitnehmer eine Wohnung kaufen will und sie nicht bis zum Eintritt des Rentenalters abbezahlen kann, fällt die Finanzierung unter Umständen flach. Die Prognoserechnungen berücksichtigen mögliche Einkommenssteigerungen nicht, Kostensteigerungen aber sehr wohl. In Worst-Case-Szenarien werden extreme Zinssteigerungen angenommen. Nicht berücksichtigt wird dagegen, dass die tatsächliche Darlehensdauer oft viel geringer ist, weil Kreditnehmer beispielsweise durch Sondertilgungen versuchen, zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein.

„Hier wurde ein Bereich mit neuen Regeln überzogen, bei dem es bisher gar keine Probleme gab. Darüber hinaus weicht die deutsche Umsetzung von den Regeln in anderen Ländern ab. Der Gesetzgeber ist hier übers Ziel hinausgeschossen“, kritisiert Schneider. Ein Dorn im Auge ist ihm insbesondere, dass in Deutschland bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit ein möglicher Wertgewinn der Immobilie nicht berücksichtigt werden darf. Anders als etwa in Österreich, wurde hierzulande bei der Umsetzung in nationales Recht der Zusatz in der Richtlinie, wonach davon „Kredite für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie“ ausgenommen sein sollen, gestrichen.

Die Vorgabe, dass Banken private Immobilienkredite nur dann vergeben dürfen, wenn Darlehensnehmer ihren Verpflichtungen wahrscheinlich vertragsgemäß nachkommen können, hält die Branche im Grundsatz für richtig. Doch es könne nicht sein, dass Banken wirtschaftlich durchaus vertretbare Kreditwünsche von Kunden in bestimmten Lebenssituationen nicht mehr bedienen. Schon im Eigeninteresse habe man immer darauf geachtet, dass Kunden ihre Kredite abbezahlen können, so Schneider.

Die EU-Richtlinie, die Deutschland jetzt umgesetzt hat, geht auf Erfahrungen in Krisenländern wie Spanien zurück. Dort hatten sich Kreditnehmer vor der Finanzkrise in der Erwartung drastischer Wertsteigerungen ihrer Projekte oft weit über ihre Belastungsgrenzen hinaus verschuldet und am Ende ihre selbstbewohnte Immobilie verloren. Das war in Deutschland fast nie der Fall.

Kopfzerbrechen bereitet deutschen Banken insbesondere das Thema Kapitaldienstfähigkeit. Die Unsicherheit wachse, meint Schneider, der aufgrund nicht klar beschriebener Rechtsbegriffe neue gerichtliche Auseinandersetzungen fürchtet. Kreditnehmer oder dessen Erben könnten unter Umständen die komplette, kostenfreie Rückabwicklung eines Kredits verlangen. Im Gegensatz zum Widerruf, bei dem sich der Kunde dann aktiv um eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank bemühen musste, trägt der Kunde jetzt kein Risiko mehr, wenn er sein Institut mit aufwändigen Recherchen und Rechtfertigungen belastet. Denn er erhält entweder sein Geld zurück oder der alte Vertrag bleibt bestehen. Das ist für viele Banken der Grund, einen Kreditwunsch abzulehnen.

Für die Kreditinstitute ist das wie ein Damoklesschwert. Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben das Thema kürzlich beim Finanzministerium in Berlin zur Sprache gebracht. Ob es zu Korrekturen kommt, ist offen.

Solange die Banken das Geld aus dem Nichts per Knopfdruck produzieren, wird sich nichts Grossartiges ändern, der Gewinner bleibt nach wie vor die Bank. Erst wenn ausschließlich der Kundennutzen im Vordergrund steht und die Banken kein Recht mehr zu ZVG`s mehr erhalten, kann der Kunde nicht mehr enteignet werden. Der Aufbau einer eigenen Altersvorsorge durch Immobilienwerte bietet nach wie vor gute Chancen. Den Zugriff auf die Grundbuchämter von Kanzleien sowie angeblichen Ämtern, bei steigender Verschuldung gilt es zu verhindern. Dadurch ist die Abwärtsspirale des gesellschaftlichen Lebens vorprogrammiert, Firmen wie Schufa.de oder ähnliche Institutionen unterbrechen damit den Geldfluss der Haushalte.

Neue Finanzierungsinstrumente wie Mietkaufalternativen (siehe Wohnbaugesnossenschaften oder ähnl. Modelle)  ohne Verschuldung bieten den jungen Familien aufgrund der geringen Eigenkapitalquote, effektive Erleichterungen. Selbst Finanzierungen über ausländische Investoren über das „Sells and Lease back Verfahren“ stellen durchaus, wenn es vertraglich richtig konstruiert wird hilfreiche Maßnahmen dar.

 

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