Die Digitalisierung ist zweifellos auch in der Immobilienbranche immer stärker auf dem Vormarsch. Bei rechtsgültigen Verträgen zählt aber in aller Regel noch die analoge Kombination aus Stift und Papier. Doch kann ein Maklervertrag auch per E-Mail zustande kommen?
„Die Berufszulassungsregeln werden zu einer Bereinigung des Maklermarktes führen“
Kann ein Maklervertrag auch per E-Mail zustande kommen?
Maklervertrag auch konkludent Zustandekommen?
Von Wirtschaftsjurist und BVFI-Präsident Helge Norbert Ziegler
Wie bereits in dem Fachartikel „Kann ein Maklervertrag auch konkludent Zustandekommen?“ ausführlich erläutert, können Maklerverträge wie andere Verträge, bei denen keine Formerfordernis vorgeschrieben ist, durch schlüssiges, also konkludentes Verhalten nach dem Grundsatz von Angebot und Annahme durch zwei beidseitig übereinstimmende Willenserklärungen zustande kommen. In diesem Artikel wurde auch der Unterschied zwischen „stillschweigend“ und „Schweigen“ erläutert. Letzteres ist keine Willenserklärung, wenn überhaupt am ehesten eine ablehnende.
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Hier geht es nun darum, ob eine Maklervertag auch per E-Mail abgeschlossen werden kann.
Der per E-Mail abgeschlossene Maklervertrag
Zur Frage des Zustandekommens des Maklervertrages sowie, was das Angebot und was die Annahme ist, sind zwei unterschiedliche Vorgehensweisen zu betrachten. Beide schließen sich gegenseitig nicht aus, sondern ergänzen sich eher zugunsten des Maklers.
1. Variante
Der Makler informiert öffentlich über die zur Vermittlung anstehende Immobilie. In dieser Information des Maklers ist ein „Angebot an Jedermann“ zu sehen (Invitatio ad offerendum). Dabei handelt es sich nicht um ein verbindliches Angebot. Im Folgenden wird nun vorausgesetzt, das der Makler zum Ausdruck bringt, dass er als solcher handelt und im Erfolgsfalle die bezifferte Provision begehrt.
Nimmt nun ein Interessent mit ihm den Kontakt auf, ist darin das Angebot des Interessenten zu sehen, mit dem Makler einen Vertrag zu den im Exposé genannten Provisionssätzen abschließen zu wollen. Entfaltet der Makler seine Tätigkeit, wird darin die Annahme des Angebotes gesehen. Der Maklervertrag ist zustande gekommen.
2. Variante
Übermittelt der Immobilienmakler einem Interessenten das Exposé der zur Vermittlung anstehenden Immobilie, das ein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers enthält, liegt darin das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent beispielsweise dann an, wenn er vom Makler weitere Unterlagen wünscht oder um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Abschluss des Maklervertrages erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst dann, wenn der Kaufinteressent die Unterlagen erhält oder den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt, sondern mit der Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler.
Achtung: Widerrufsrecht nach dem Fernabsatzgesetz
Ist die Übersendung des Exposés per E-Mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Gleiches gilt, wenn der Immobilienmakler auf einer Onlineplattform die Immobilie bewirbt und der Kontakt auf elektronischem oder telefonischem Weg hergestellt wird. Dann ist der Maklervertrag ebenso unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen.
Für auf diese Weise geschlossene Maklerverträge besteht seit dem 13.06.2014 ein gesetzliches Widerrufsrecht von 12 Monaten + 14 Tagen, das sich bei Belehrung über das Widerrufsrecht auf 14 Tage verkürzt.
Es gibt Rechtsprechungen, die dem Verbraucher auch ein Widerrufsrecht für vor dem 13.06.2014 abgeschlossene Maklerverträge einräumen. Für diese Maklerverträge erlischt das Widerrufsrecht mit Ablauf des 27.06.2015, sofern der Makler den Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht belehrt haben sollte.
Fazit:
1. Ja, ein Maklervertrag kann auch per E-Mail zustande kommen. Den Nachweis hat der Makler zu erbringen. Wichtig ist dabei, dass der Makler zum Ausdruck bringt, dass er als Makler handelt und im Erfolgsfalle eine Provision begehrt (siehe Fall Boateng in München). Ein schriftlicher Vertrag bringt den Makler auf die sicherere Seite.
2. Nahezu alle Maklerverträge kommen unter Verwendung von Fernabsatzmitteln zustande oder sie werden außerhalb der Geschäftsräume geschlossen. Daher sollte ein Makler stets die Widerrufsbelehrung nachweisbar dem anderen Vertragspartner aushändigen. Andernfalls läuft er Gefahr, trotz erfolgreich vermittelter Immobilie seinen Provisionsanspruch zu verlieren.
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