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Immobilieninvestments: So vermeidet man fatale Fehler…………

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Immobilieninvestments: So vermeidet man fatale Fehler
30. Juli 2018

Immobilieninvestments: So vermeidet man fatale Fehler

Da die Zinsen immer noch sehr niedrig sind und auf Tagesgeldkonten geparktes Geld wenig bringt, drängen immer mehr Anleger auf die Immobilienmärkte. In den Immobilienportalen häufen sich derzeit Angebote für Kapitalanleger – allerdings nicht ohne Risiko wie sich immer wieder zeigt.

Von Jörg Winterlich, Inhaber der IMMOBILIEN INVESTMENT AKADEMIE

Auf den ersten Blick scheint die Immobilie eine lohnenswerte Investition zu sein. Zumindest wird das dem Anleger im Angebot so vorgerechnet. Bei genauerer Analyse stellt sich jedoch die Renditeberechnung eher als theoretisches Modell heraus. Denn oft werden – bewusst oder aus Unkenntnis – wesentliche Faktoren, die in die Rendite-Berechnung einfließen müssen, außer Acht gelassen. Eine seriöse Kalkulation, die alle nötigen Faktoren enthält und auch die persönliche Situation auf eine vernünftige Grundlage stellt, ist zwingend notwendig. Wer seine gesamten Ersparnisse in eine Anlage steckt und den Kauf auf eine falsche Kalkulation stellt, agiert höchst riskant. Ein Anleger rechnet oft anders als seriöse Investoren. Die Basis ist aber genau dieselbe.

3-Säulen-Modell

Wie also ist der Anleger optimal aufgestellt? Basis der Investmentkalkulation ist ein drei Säulen umfassendes Modell, bestehend aus der Investmentsäule, der Finanzierungssäule und der sogenannten operativen Säule. Mit diesen drei Säulen lassen sich alle nötigen Berechnungen anstellen, um Gewinn oder Zuschussbedarf eines Immobilieninvestments festzustellen – und zwar in der tatsächlichen Höhe, wie sie beim Eigentümer ankommen. Nur so kann ein Investor feststellen, welche Möglichkeiten und Potenziale sich aus dem Kauf der Immobilie ergeben.

Investmentsäule

Zur Investmentsäule gehören alle Kosten, die mit dem Kauf und der Aufwertung der Immobilie einhergehen. Dazu gehören natürlich auch sämtliche Kaufnebenkosten wie Makler, Notar, Steuern, Behörden und Ämter. Das mag banal klingen und eigentlich sollte diese Kalkulation selbstverständlich sein, doch viele Renditerechnungen in Angeboten klammern Nebenkosten der Einfachheit halber aus. Die Genauigkeit ist aber auch noch aus einem anderen Grund wichtig: Denn die Kosten des Objekts können steuerlich abgeschrieben werden. Fehlen einzelne Positionen, steigt auch die Steuerlast. Der Investor wird für Ungenauigkeit gleich doppelt bestraft.

Finanzierungssäule

In der Finanzierungssäule werden nicht nur die einzelnen Kreditbausteine erfasst, sondern auch die jeweiligen Konditionen und Zusatzkosten, die abhängig von der Art der Finanzierung unterschiedlich ausfallen können. Hinzu kommt das Eigenkapital, um die Finanzierung vollständig abzubilden.

Operative Säule

Zur operativen Säule zählen sämtliche Einnahmen und die Kosten der Immobilie. Um analysieren zu können, ob sich das Investment lohnt, sind nur die Nettokaltmieten relevant. Kostenseitig müssen die Hausverwaltung, Instandhaltungen, potenzieller Mietausfall sowie Zins und Tilgungen berücksichtigt werden.

Steuern und Finanzierung beachten

Ob sich eine Immobilie lohnt, ergibt sich auch aus den Möglichkeiten, die ein Investor hat. Da er steuerlich unterschiedlich bewertet wird, müssen auch diese Faktoren berücksichtigt werden. Und da kaum jemand den Kaufpreis vollständig zahlen kann, ergeben sich je nach Bonität und Eigenkapital auch beim Kredit unterschiedliche individuelle Konditionen.

Unrealistische kommunizierte Renditen

Die oft in den Exposés kommunizierte Rendite ist ein Wert, der die individuelle Situation des Investors nicht abbildet. Meist trägt sich die Immobilie eben nicht selbst, sondern der Anleger muss aus seinem eigenen Vermögen nach dem Kauf noch ordentlich zuzahlen. Betrachtet man eine Immobilieninvestition mit allen genannten Faktoren, schmilzt die kommunizierte Rendite von 4,5% oft kläglich zusammen. Damit wird sich der erfahrene Investor jedoch nicht zufrieden geben. Das Ergebnis kann deutlich optimiert werden. Etwa durch die Aufwertung der Immobilie durch Ausbau, Sanierung und gesetzlich zulässige Mietanpassungen.

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