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Hohe Immobilienpreise und billige Kredite – diese Kombination birgt ­Risiken…………

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Baufinanzierung: So wird der Traum vom Eigenheim wahr

Hohe Immobilienpreise und billige Kredite – diese Kombination birgt ­Risiken. Damit das Eigenheim sicher und solide finanziert werden kann, sollten die Erwerber vor allem gut ­planen und bei finanziellen Engpässen möglichst schnell reagieren. Von Simone Gröneweg, Euro am Sonntag

Mancher träumt von der schicken Wohnung über den Dächern der Stadt, andere wünschen sich ein klassisches Einfamilienhaus mit etwas Garten. So verschieden die Wohnwünsche der Deutschen sind, die meisten von ihnen verfolgen ähnliche Ziele mit dem Erwerb der eigenen vier Wände: Sie möchten dort wohnen und gleichzeitig fürs Alter vorsorgen.

Das ist vielen Eigentümern bislang auch gelungen, wie Untersuchungen zeigen. Wohneigentümer bauen bis zum 60. Lebensjahr fast sechsmal so viel Vermögen auf wie Menschen, die zur Miete wohnen, ergab vor dreieinhalb Jahren eine Auswertung des Forschungsinstituts Empirica in Zusammenarbeit mit den Landesbausparkassen (LBS Re­search). Ein wesentlicher Grund dafür sei neben dem Wohneigentum eine erhöhte Spardisziplin. Wer sein Haus oder seine Wohnung abstottere, tilge sein Darlehen Stück für Stück und haushalte strenger.

„So baut man sich ein Vermögen auf und kann im Alter davon zehren, indem man mietfrei in den eigenen vier Wänden wohnt“, meint Michael Neumann, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Eine Immobilie kann also durchaus ein sinnvoller Baustein der persönlichen Altersvorsorge sein. Sie kann aber auch zum Stolperstein werden. Vor allem wenn die Wirtschaft lahmt und sich die Arbeitsmarktlage verschlechtert, wird die eigene Immobilie für manche zu einem echten Problem. So kam es infolge der Finanzkrise bei vielen zu Zahlungsschwierigkeiten.

Die jüngsten wirtschaftlichen Boomjahre haben die Lage deutlich entspannt. Die Zahl derer, die sich wegen Zahlungsschwierigkeiten an ihr Finanz­institut wenden, scheint derzeit eher gering. „Momentan erleben wir es sehr selten, dass eine private Baufinanzierung scheitert“, sagt etwa Daniela Huber, Referentin für Baufinanzierung und Konsumentenkredit beim Sparkassenverband in Bayern.

Die Bankerin Tanja Bürk kümmert sich bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall um notleidende Kredite und betont ebenfalls: „Man spürt die gute Konjunktur. Es haben nur wenige Zahlungsprobleme.“ Auch die Zahl der Zwangsversteigerungen fiel deutlich niedriger aus: Im Jahr 2018 waren es 18.500. Zum Vergleich: Fünf Jahre zuvor gab es noch 47.600. „Bei etwa 70 Prozent der versteigerten Objekte handelt es sich um Einfamilien- oder Reihenhäuser und Eigentumswohnungen“, erklärt Axel Mohr, Geschäftsführer von Argetra, einem Verlag für Wirtschaftsinformationen.

Alles auf den Prüfstand

Hinter solchen Zahlen verbergen sich mitunter traurige Schicksale: Menschen, die den Traum von den eigenen vier Wänden aufgeben müssen. Experten sind sich einig, dass es gegen solche finanziellen Debakel ein probates Mittel gibt: eine gute Planung der Immobilienfinanzierung. Bevor die Käufer oder Bauherren hohe Bankkredite aufnehmen, sollten sie alle finanziellen Reserven mobilisieren und sämtliche vorhandenen Verträge checken. Dazu gehören zum Beispiel Bausparverträge, Lebensversicherungen oder andere Sparverträge. Man sollte klären, ob sich diese sinnvoll in die Finanzierung einbauen lassen.

Das Eigenkapital sei der Anker jeder Immobilienfinanzierung, heißt es auf der Internetseite der Interhyp, einem Vermittler für private Baufinanzierungen. „Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko und damit der Zinssatz für den Kunden“, schreiben die Experten. Die Immobilienfinanzierung hat auch mit der eigenen Lebensplanung zu tun. Möchte ein Paar eine Familie gründen, sollte es bei seinem Hauskauf vorsichtshalber einkalkulieren, dass nicht ständig zwei volle Einkommen zur Verfügung stehen. Damit die Eigner auch im Fall einer Invalidität ihren Verpflichtungen nachkommen können, sollte eine Berufsunfähigkeitsversicherung bestehen. Mittlerweile schreibt die Wohn­immobilien-Kreditrichtlinie sogar vor, dass Berater und Kunde bestimmte Szenarien durchspielen. „Dabei sollte zum Beispiel besprochen werden, was passieren kann, wenn die Zinsbindung ­ausläuft“, erklärt die Bankerin Daniela Huber. Ein solches Gespräch kann sich später als äußerst wichtig erweisen – zumal die Zinsen bis dahin womöglich gestiegen sind.

Billiges Baugeld

Momentan befinden sich Käufer und Bauherren nämlich in einer komfortablen Lage, was die Baufinanzierung angeht. Sie müssen sich unter Umständen zwar viel Geld für ihre Immobilie leihen, aber dafür erhalten sie das Kapital sehr günstig. Immobilienkäufer und Bauherren nutzen das billige Geld, wie Statistiken zeigen. So lag die durchschnittliche Kredithöhe zu Beginn dieses Jahres nach Angaben von Dr. Klein bei 239.000 Euro. Zum Vergleich: Im Januar 2018 waren es noch 209.000 Euro. In besonders teuren Städten wie München benötigen die neuen Eigentümer mehr Geld, wie eine Auswertung von Kreditanfragen durch das Onlineportal Check24 aus dem Vorjahr zeigt. Die Münchner Kreditnehmer kommen auf eine durchschnittliche Darlehenshöhe von 430.000 Euro, in Frankfurt am Main sind es 365.000 Euro und in Hamburg 333.000 Euro.

Mitunter verlangen die Institute für Darlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren nicht mal ein Prozent Zins. Angesichts der niedrigen Werte ist die monatliche Belastung selbst bei höheren Kreditbeträgen erst einmal überschaubar. Welche Risiken das billige Geld birgt, veranschaulicht ein Beispiel. Kauft sich eine Familie ein Haus für 450.000 Euro, muss sie mittlerweile in etlichen Bundesländern knapp 15 Prozent Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag) aufschlagen. Diese Nebenkosten muss sie in jedem Fall mit eigenem Kapital ­bezahlen, genauso wie einen Teil des Kaufpreises.

Am Ende nimmt die Familie etwa ein Darlehen in Höhe von 400.000 Euro mit zehn Jahren Laufzeit auf. Der Kredit ­kostet 1,4 Prozent Zins, die Familie tilgt zwei Prozent. Das bedeutet: Sie zahlt 3,4 Prozent für Zins und Tilgung. ­­

Pro Monat würden also lediglich etwa 1.130 Euro fällig. Nun kommt es darauf an, wie ernst die Immobilieneigner die Reduzierung ihres Schuldenbergs nehmen und wie sich die Zinsen langfristig entwickeln. Tilgt die Familie nur zwei Prozent, liegt die Restschuld nach zehn Jahren noch bei mehr als 314 000 Euro. Das wäre vielleicht kein Problem, wenn die Zinsen auf diesem extrem niedrigen Niveau verharren würden. Doch was wäre, wenn sie auf 4,5 Prozent steigen?

Die Rate würde sich auf nahezu 1.700 Euro erhöhen, wenn die Familie den Tilgungssatz weiterhin bei zwei Prozent beließe. Die Betroffenen müssten monatlich fast 600 Euro mehr aufbringen. Stehen zur selben Zeit noch Investi­tionen ins Haus an oder tauchen andere finanzielle Belastungen auf, wird es finanziell enger. Auf den ersten Blick liegt es nahe, den Tilgungssatz von zwei auf ein Prozent zu reduzieren. Das würde aber dazu führen, dass sich die Finanzierungszeit noch einmal deutlich verlängert.

Bleibt die Rate an die Bank über die Jahre konstant, verschieben sich die Gewichte: Der Tilgungsanteil steigt, während der Zinsanteil sinkt. Sind die Zinsen sehr niedrig, steigt der Tilgungsanteil langsamer. Man braucht also deutlich länger für die Rückzahlung. Niedrige Zinsen haben also ihre Tücken. Den Tilgungssatz zu reduzieren, wäre für die Familie in unserem Beispiel also wenig ratsam. Das erklärte Ziel sollte schließlich sein, dass die Immobilie bis zum Renteneintritt schuldenfrei ist.

Selbst wenn es derzeit also möglich ist, größere Kredite zu schultern – Immobilienerwerber müssen langfristig denken und damit rechnen, dass sich die Ausgangsbedingungen ändern. Wer sich derartig viel Geld leiht, sollte seinen Schuldenberg in zehn bis 20 Jahren deutlich reduziert haben. Hinzu kommt, dass unkalkulierbare Schicksalsschläge wie Krankheit, Tod oder Scheidung eintreten können. Die Absicherung der wichtigsten Risiken ist daher unerlässlich. Wenn die Ehe in die Brüche gegangen ist oder die Immobilieneigentümer merken, dass sie sich finanziell zu viel zugemutet haben, hilft nur eines: möglichst schnell handeln.

 

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