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Verkehrswertermittlung eines Hauses………………

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Verkehrswertermittlung eines Hauses

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Der Verkehrswert ist eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Kauf- bzw. Verkaufspreises einer Immobilie. Auch im Falle der Beleihung eines Objektes zu Finanzierungszwecken ist die Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen unumgänglich, da Banken den maximalen Beleihungswert mit Hilfe des Verkehrswertes bestimmen.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie voraussichtlich am Markt erzielen wird – er wird im Zuge einer Immobilienbewertung ermittelt. Die Berechnung des Verkehrswerts darf nicht einfach willkürlich erfolgen, sondern muss laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen stattfinden. Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, können verschiedene Verfahren angewendet werden.

Welche Verfahren gibt es zur Verkehrswertermittlung?

In Deutschland wird die Wertermittlung von Immobilien durch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (kurz: ImmoWertV) geregelt. Auch wenn hier nur die Rede von Grundstücken ist, es zählt im Endeffekt alles, was sich auf diesem Grundstück befindet. Die einzelnen Verfahren bewerten also sowohl den reinen Wert des Grundstücks als auch den Wert der darauf befindlichen Gebäude.

Folgende Verfahren kommen dabei zur Anwendung:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren

Der Name deutet es an: Im Vergleichswertverfahren wird die Immobilie einem Vergleich unterzogen. Herangezogen werden ähnliche Immobilien und die dafür erzielten Verkaufspreise in der Vergangenheit. Dies kann dazu führen, dass der ermittelte Wert unter dem ehemaligen Kaufpreis liegt. Oftmals eine Enttäuschung für Eigentümer, aber ein realistischer Richtwert. Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien verwendet, zum Beispiel für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen.

Für den Vergleich werden außerdem folgende Parameter berücksichtigt, die sich wertmindernd oder -steigernd auswirken können:

  • Gebäude
  • Bauweise
  • Baujahr und Restnutzdauer
  • Größe
  • Lage
  • Ausstattung

Das Sachwertverfahren

Im Zuge eines Sachwertverfahrens werden Bodenwert und Immobilienwert getrennt ermittelt. Das Verfahren folgt dem Grundsatz „Was würde es kosten, die Immobilie heute neu zu errichten?“. Dieser Wert verringert sich dann um die altersbedingte Wertminderung. Die Herstellungskosten werden seit 2010 gesetzlich durch die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts festgelegt.
Anschließend folgt eine Marktanpassung, die die aktuelle Immobilienmarktlage und regionale Baupreise berücksichtigt. Das Sachwertverfahren kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Oft wird es auch ergänzend zum Vergleichswertverfahren durchgeführt.

Das Ertragswertverfahren

Für vermietete oder verpachtete Immobilien wird meist das Ertragswertverfahrenangewendet. Diese Berechnungsmethode orientiert sich an den voraussichtlichen Erträgen durch Vermietung und Pacht bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie ihre Restnutzungsdauer überschritten hat. Von diesem Rohertrag werden Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten etc.) abgezogen. Außerdem wird der Liegenschaftszins berücksichtigt, der den örtlichen Mietspiegel wiedergibt. Das Verfahren ist in seiner Anwendung recht anspruchsvoll und sollte nur mit umfassender Marktkenntnis angewandt werden.

Wie lange dauert es ein Haus zu verkaufen?

In der Regel dauert ein Immobilienverkauf etwa sechs bis neun Monate. Dieser Zeitraum kann sich jedoch durch verschiedene Umstände deutlich verkürzen oder auf mehrere Jahre verlängern. Immobilien in der Stadt verkaufen sich häufig deutlich schneller als Häuser auf dem Land. Muss das Objekt außerdem noch aufwendig renoviert werden, gestaltet sich die Suche nach einem Käufer noch schwieriger. Möchten Sie Ihre Immobilie zeitnah veräußern, ist eine gezielte Vermarktung unabdingbar. Für einen raschen Hausverkauf lohnt es sich deshalb, auch kostenlose Angebote von Maklern einzuholen und zu prüfen, ob eine Vermarktung mit dieser Hilfe nicht doch günstiger ist. Dieser achtet auf die bestmögliche Präsentation Ihres Hauses und weiß, wie das Objekt gezielt an die richtigen Käufer gebracht wird.

Was spielt eine Rolle bei der Preisfindung beim Hausverkauf?

  • Baujahr
  • Lage
  • Zustand
  • Größe
  • Ausstattung

Welche Unterlagen benötigt der Eigentümer beim Hausverkauf?

Rechtzeitig bevor Sie Ihr Haus verkaufen sollten Sie sich um die Beschaffung aller notwendigen Dokumente kümmern. Wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragt haben, kümmert dieser sich um diese Angelegenheiten. Liegen bestimmte Unterlagen noch nicht vor, kümmern Sie sich am besten sofort darum. Nichts ist ärgerlicher als kurz vor Abschluss festzustellen, dass wichtige Unterlagen fehlen und den Verkauf verzögern oder gar gefährden.

Dokument Bezugsquelle Kosten
Grundbuchauszug Grundbuchamt 20 Euro
Lageplan mit Flurkartenauszug Katasteram 15 bis 60 Euro
Baupläne und Baubeschreibung Bauordnungsamt oder Architekt keine
Baulastenverzeichnisauszug Vermessungs- und Katasteramt Je nach Gebührenverordnung der Gemeinde
Energieausweis Zulässiger Sachverständiger Zwischen 50 und 500 Euro
Berechnung Wohnfläche, Nutzfläche und Umbauter Raum Bauordnungsamt 160 Euro bis 250 Euro bei Neuberechnung

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