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Zurück aufs Dorf, wo die Blumen blühen……….

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on August 31, 2021 at 11:25 am

 SCHNELLER SCHLAU

Zurück aufs Dorf, wo die Blumen blühen…..

Von MARTIN FRANKE, Grafiken: JENS GIESEL · 30. August 2021

Die Mehrheit der Deutschen lebt in Städten. Dabei wollen viele lieber aufs Land ziehen. Unsere Daten zeigen, welche Regionen profitieren und wo Immobilien vergleichsweise günstig sind.

Wissen Sie, wo Sie in fünf Jahren leben werden – ob auf dem Land oder in der Stadt? Nehmen wir einmal an, dass Sie derzeit in der Stadt leben. Dort sind Sie in guter Gesellschaft: Mehr als 77 Prozent der Menschen hierzulande wohnt im städtischen Raum. Ein Drittel der rund 83 Millionen Einwohner Deutschlands ist in einer Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern zuhause. Meistens finden sich dort Arbeit und Freunde, es gibt ein großes kulturelles Angebot und ausreichend Freizeitmöglichkeiten. Seit Jahrzehnten ist dieser Raum gewachsen. Vor allem Großstädte – davon gibt es in Deutschland 81 – haben lange Zeit einen Zuzug von Einwohnern erfahren. Darunter litten insbesondere die ländlichen und strukturschwachen Regionen. Doch dieser Trend scheint vorbei zu sein: Die Städte versprühen nicht mehr die gleiche Anziehungskraft wie früher.

Jüngste Daten zeigen, dass viele Menschen ihnen mittlerweile den Rücken zukehren. Im vergangenen Jahr verlor beispielsweise Stuttgart im Netto mehr als 6000 Menschen durch Fortzüge. Das ergibt ein Wanderungssaldo von fast minus 1 Prozent. Auch in Berlin, Köln, München und Frankfurt ist der Trend negativ. Positive Wanderungssalden in Deutschland sind dagegen auf dem Land zu finden: Rings um die Hauptstadt Berlin, in Landkreisen an der Ostsee sowie in Stadtnähe von Augsburg, Nürnberg und Trier. Das Leben außerhalb der Großstadt scheint also gerade eine Renaissance zu erleben. Woran liegt das?

Zum einen beobachten Raumplaner eine zunehmende Suburbanisierung. Zwar treibt es viele aus der Stadt, aber allzu weit weg wollen die Menschen oftmals auch wieder nicht wohnen. Die Speckgürtel wachsen – von dort lässt sich sowohl die Natur als auch die Stadt schnell erreichen. Zum anderen ist die Zuwanderung aus dem Ausland zuletzt rückläufig gewesen. Im vergangenen Jahr gab es in der Summe zwar immer noch mehr Personen, die nach Deutschland einwanderten als ins Ausland zogen. Die Wanderungsbewegungen sind für das Pandemiejahr 2020 jedoch deutlich niedriger ausgefallen als in den Vorjahren – hauptsächlich aufgrund von Reisebeschränkungen. Hinzu kommt: Das Jahr 2015 hatte durch die Flüchtlingskrise für ein deutliches Plus im Wanderungssaldo gesorgt, sowohl für Städte als auch weniger dicht besiedelte Landkreise. Der Effekt macht sich mittlerweile aber nicht mehr bemerkbar. Außerdem könnte die Pandemie den Trend der Stadtflucht verstärken: Viele Unternehmen bieten ihren Mitarbeitern Homeoffice-Regelungen an, die das Arbeitsleben flexibler machen.

Bei den Immobilienpreisen spiegeln sich diese Wanderungssalden (noch) nicht proportional wider. Die Kaufpreise sind – natürlich ausgehend vom Ausgangsniveau – in vielen Regionen stark gestiegen in den vergangenen Jahren. Analysten von Empirica Regio haben in ihrem Frühjahrsgutachten jedoch kein „Auffalten des Bodenpreisgebirges“ für die vorigen vier Jahren feststellen können. Vielmehr lässt sich beobachten, dass die Preise in den Metropolen ähnlich stark steigen wie an Orten, die selbst 60 oder 90 Autominuten von einer größeren Stadt entfernt liegen. Verhältnismäßig günstige Immobilien sind trotz allem in weniger dicht besiedelten Regionen zu finden, etwa in Thüringen, Sachsen-Anhalt, aber auch in Nordhessen und weiten Teilen von Rheinland-Pfalz. In Bayern, vor allem alle Regionen südlich von Nürnberg, werden deutlich höhere Kaufpreise abgerufen. Hier unterscheidet sich die Preisentwicklung von Stadt zu Land kaum noch.

Die Immobilienpreise in den Regionen korrelieren indes mit den durchschnittlichen Bruttolöhnen: Ist in einem Landkreis der Bruttolohn höher, sind die Preise für Häuser und Wohnungen dort meist auch teurer. 

Grundsätzlich liegt der Verdienst auf dem Land niedriger als in der Stadt und im Westen höher als im Osten. Hohe Löhne finden sich hauptsächlich in Städten, in denen große Unternehmen wie beispielsweise Automobilhersteller ihren Standort haben. Durch die Pandemie könnten die Unterschiede zur Stadt noch größer werden, da in ländlichen Regionen eher Kleinunternehmen angesiedelt sind, die vielerorts Schwierigkeiten hatten, die Corona-Krise zu bewältigen, heißt es vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Insolvenzen einzelner Betriebe können demnach große Auswirkungen auf eine ganze Region haben. Denn die strukturschwachen Räume seien häufig stärker von einzelnen Schlüsselbetrieben abhängig. Zusätzlich kämpft der ländliche Raum mit einem Einbruch der Gewerbesteuer, eine der wichtigsten Einnahmequellen von Kommunen. Fachleute glauben, dass es für Gemeinden mit ohnehin angespannter Finanzlage in Zukunft schwieriger wird, sich als attraktiver Standort zu positionieren.Der Verstädterung der deutschen Gesellschaft stehen zumindest die Wünsche der Deutschen entgegen. In einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Kantar mit 2500 Teilnehmern von Februar 2020 erklärte eine Mehrheit von 34 Prozent, dass sie – wenn sie sich ihren Wohnort aussuchen könnte – das Dorf bevorzugte. Weniger Befragte wünschten sich einen Wohnort in einer Kleinstadt auf dem Land oder am Stadtrand. Nur jeden achten Befragten zieht es demnach in die große Stadt. Menschen unter 40 Jahren finden unterdessen die Stadt attraktiver als über 50-Jährige. Auch zwischen Ost und West variieren die Vorstellungen: Im Osten will die Mehrheit an den Stadtrand und nur jeder Zehnte in die Großstadt.

Ein wichtiger Indikator bei der Wahl des Wohnorts bleibt der Breitbandausbau. Wer aus dem Homeoffice arbeiten darf und will, braucht eine gute Internetverbindung. Für Unternehmen ist die Digitalisierung nicht nur im internationalen Wettbewerb zentral, sondern auch im regionalen Vergleich.

Die Schlusslichter, die schon 2010 abgeschlagen waren, sind zehn Jahre später in der Mehrheit auch noch hinten dran. Die Daten zeigen aber auch, dass der Breitbandausbau in vielen strukturschwachen Regionen massiv ausgebaut wurde und die weißen Flecken deutlich weniger geworden sind. Zwar kann die Infrastruktur generell in vielen ländlichen Regionen nicht mit der Stadt mithalten. Der kurze Wege zum Arzt oder in Geschäfte bleibt für Menschen wichtig. Landflucht aber scheint kein generelles Problem mehr zu sein.

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