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Archive for the ‘Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren,’ Category

Es gibt keine Geheimnisse für den Erfolg. Er ist das Ergebnis von Vorbereitung, harter Arbeit und Lernen aus Misserfolgen………….

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 25, 2022 at 8:29 am

Es gibt zwei Möglichkeiten erfolgreich zu werden, aus den eigenen Fehlern zu lernen oder aus den Fehlern anderer zu lernen, das ist der weitaus kürzere Weg. Sie brauchen das Rad nicht neu erfinden, viel wichtiger ist es ihre Ideen umzusetzen und möglichst viele Partner damit zu identifizieren. „Wenn sie selbst für ihre Idee brennen, können sie andere damit anzünden!“ Viele Menschen verwechseln ihre Selbstständigkeit mit einer Fernreise und wundern sich dann, wenn sie nicht dort ankommen, wo sie hin wollen!“ Mut, Intelligenz und Durchsetzungsvermögen sind nur wenige Eigenschaften, die sie benötigen, allerdings sind das die wichtigsten Voraussetzungen, um auf Dauer erfolgreich zu werden. Wenn sie tagtäglich ihre eigene Komfortzone verlassen, brauchen sie sich keine Gedanken über ihre Ergebnisse zu machen, man muss nur an den richtigen Stellschrauben drehen. Von 0 auf Hundert in 6-12 Monaten, dies funktioniert nur durch Menschen, die bereits erfolgreich sind, man muss bereit Risiken einzugehen, um entsprechende Ergebnisse zu erzielen………………..

„Wenn sie es einmal in ihrem Leben fertig gebracht haben, aus dem Nichts ihr Traumhaus zu schaffen, sind sie jederzeit wieder in der Lage dies zu wiederholen!“ Es ist nur die Frage ihrer Motivation, wie sie zukünftig leben wollen? Reich an Erfahrungen und gesund oder arm und krank um ihr Auskommen zu verdienen. Haben sie gewusst, das der Mensch innerhalb seines Lebens 5-8 mal von Neuem beginnen muss, um halbwegs unbeschadet seinen Lebensunterhalt zu verdienen? Wussten sie das ein typischer Aufbau einer gutgehenden Fima ca. 5-8 Jahre andauert, um danach die Firma für den Faktor 4-6 verkaufen zu können? Das beste Beispiel, bei 10 Mio. an Jahresumsatz erhalten sie nach ca. 10 Jahren ca. 40-50 Mio an Verkaufserlös. Das reicht im Regelfall aus, um für den Rest des Lebens ausgesorgt zu haben. Was ist ihr Ziel im Leben, für Andere lebenslang zu ackern oder die Früchte ihrer Arbeit selbst zu ernten?…………

Wussten sie das die Menschen für ihren Jahresurlaub komplett alles planen, selbst der kleinste Aspekt muss integriert sein, um ja keinen Reinfall zu erleben. Komischerweise laufen die restlichen 50 Wochen im Jahr fast ungeplant vorüber, ohne sich Gedanken darüber zu machen, das ihr Leben ein einziger Urlaub sein könnte? Was würden sie machen, wenn sie eine gutgehende Firma hätten, die sie als Person im Grunde nicht mehr benötigt, weil zum Grossteil alles von Selbst läuft? Es liegt nach wie vor zu 100% an Ihnen selbst, wie sie ihr Leben gestalten? Ob sie 12 Stunden am Tag ackern oder 3-5 Stunden ihre Korrespondenz lesen und den Rest des Tages ihr Leben mit ihrer Familie geniessen? Was hält sie tatsächlich davon ab, das zu tun, was sie wollen? Wenn sie nur richtig planen, und zwar tagtäglich wie ihre Firma zu laufen hat, dann haben sie es geschafft das System umzudrehen, es sind lediglich ihre eigenen Gedanken die sie davon abhalten……………………

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Zu ihrem Kommentar, auf was warten sie noch…………………

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„Die Aufmerksamkeit für einfache kleine Dinge, die die meisten Menschen vernachlässigen, macht einige wenige Menschen reich!“……

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 23, 2022 at 8:59 am

Wer für die kleinen Dinge im Leben nichts übrig hat, wird auch den großen Erfolg nicht erbringen, denn die Grundlagen sind das Verständnis, was im Leben wichtig ist! Das Schlimmste was sie im privaten wie geschäftlichen Bereich erleben können, ist die eigene Oberflächlichkeit, Fehlentscheidungen nicht zu erkennen, die sich danach als verantwortlich für den Misserfolg erweisen. Es sind nicht die grossen Dinge im Leben die nerven, sondern die vielen kleinen Ausreiser, die ihr Nervenkostüm zum Erliegen bringen. Deshalb legen sie ihr Augenmerk auf das Ganze in ihrer Planung, nur das konkrete Zusammenspiel sämtlicher Ideen erbringt den Erfolg, den sie sich erwünschen. Die Menschen arbeiten 40-50 Jahre in ihrem Arbeiterleben, wenn sie sich dann Selbstständig machen wollen, muss es in 6-12 Monaten geschehen, sehr fragwürdig? Die eigene Existenz ist das Wichtigste im Leben, davon partizipieren sie ihr gesamtes Leben daran. Die meisten Menschen scheitern an ihrer Ungeduld, weil sie ihre eigene Verantwortung nicht übernehmen wollen! Wie sieht das bei Ihnen aus, wann haben sie das letzte Mal ihren Erfolg generiert? Ansehen und nachmachen ohne Kompromisse…………….

Wussten sie, was die Menschen am Ende ihres Lebens am Meisten vermissen, das sie ihre Chancen und Talente nicht wahrgenommen haben, sondern wie die breite Masse ihr Leben versäumt haben? Warum das so ist, lässt sich zum Grossteil darauf zurück führen, weil ihre Denkmuster ihr gesamtes Leben übernommen hat. So etwas nennt sich dann fremdgesteuert, ihr Geist übernimmt unbewusst ihre Handlungsweise, wie das Wasser, den geringsten Wiederstand. Damit kann man natürlich nicht reich werden, aber arm sterben. Diese kindlichen Erfahrungen machen ein Grossteil der Menschen mit, frei nach dem Motto: Geld stinkt oder Millionäre sind Egoisten oder „Lieber arm und krank als reich und gesund!“ Was lernen wir in der Schule, lernen und lieb sein und nicht aus dem Rahmen fallen. Mit diesem Prägungsmuster kann man nicht erfolgreich werden, sondern nur ein Angestellter oder Arbeiter, der seine eigenen Chancen nicht erkennt. Der sogen. Staat will keine Selbstständigen heranziehen, die intelligenter sind als ihre Politiker, welche unser verdientes mit vollen Händen unverantwortlich wieder rauswerfen? Stellen sie sich einmal vor, es gäbe einen Markt der ihr Leben lang anhält, in dem sie tagtäglich ihren Kunden, sein kostbares Geld zurück bringen könnten, was er mühselig investiert hat, ohne was zu verkaufen? Klicken und ansehen, Geld was sie sich nur bücken müssen, um es aufzuheben….

„Das Leben ist kein Wunschkonzert, aber ab und zu spielt es dein Lieblingslied“ Ich habe ihnen noch nie erzählt das ihr Leben einfach sein wird, dafür aber äusserst lohnenswert um das zu tun, was sie wollen ohne ständig ihren Rechnungen nach zu rennen. Persönliche Freiheiten wie Freizeit, finanzielle Freiräume und Spaß am Leben zeichnen den erfolgreichen Menschen aus. Bei gelegentlichen Gesprächen mit Millionären, werden sie feststellen das ihre Denkweise sich gravierend von den restlichen Menschen unterscheidet, sie nehmen Risiken in Kauf, um daraus Profit zu erwirtschaften! Wenn sie lediglich Zeit in Geld tauschen, werden sie relativ schnell merken, das sie soviel Zeit gar nicht haben, Zeit ist das Teuerste was der Mensch besitzt oder auch nicht? Wenn sie das Problem ihres Kunden lösen können, fragt er im Regelfall nicht groß danach, was es kostet, sondern nur wie lange es dauert, ihr Honorar wird dadurch zur Nebensache. Wenn sie immer nur ihre Tätigkeit nach dem Preisgefüge verkaufen, machen sie sich wieder zum Sklaven ihrer Kunden? 50% aller Menschen investieren seit Jahrzehnten ihre Mietzahlungen in unwiederbringliche Mietverträge. Der Immobilienvermieter baut sich dadurch seine zweite Altersvorsorge aufbaut, ohne sich Gedanken über die Zukunft machen zu müssen! Ein Wechsel vom Mietvertrag zum Mietkaufvertrag, kann damit ihr gesamtes Problem lösen, ohne sich enorm zu verschulden. Hier downloaden und in ihre eigene Immobilie (Altersvorsorge) investieren……………….

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Gott belohnt die Menschen die für die Anderen in der Lage sind ihnen zu helfen, auf wessen Seite wollen sie stehen, sich selbst helfen oder geholfen werden, klicken und loslegen…………….

Brüssel startet totale Kontrolle: Ab 6. Juli wird Geschwindigkeits-Überwachung in Autos Pflicht.

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 19, 2022 at 11:37 am

Brüssel startet totale Kontrolle: Ab 6. Juli wird Geschwindigkeits-Überwachung in Autos Pflicht

 

16.05.2022 13:29 

Das Zeitalter der totalen Überwachung im Auto hat begonnen: Ab 6. Juli 2022 wird die Tempo-Überwachung ISA in allen neuen Autos zur Pflicht. Sie kann Autos bremsen, wenn sie zu schnell fahren. Bald kommen verpflichtende Alkoholtests und Wegfahrsperren hinzu.

Brüssel startet totale Kontrolle: Ab 6. Juli wird Geschwindigkeits-Überwachung in Autos Pflicht

Klaus Schwab (l), Gründer und Vorstandsvorsitzender des Weltwirtschaftsforums (WEF), hört Ursula von der Leyen (CDU), Präsidentin der Europäischen Kommission, zu während einer Videokonferenz bei der Davos Agenda in Cologny. (Foto: dpa)


Ab dem 6. Juli dieses Jahres müssen alle neuen Kraftfahrzeuge, darunter fallen Pkw, Lkw, Transporter und Busse, mit dem intelligenten Geschwindigkeitsassistenten ISA (Intelligent Speed Assistant) ausgestattet sein, wie tz berichtet. Der Autofahrer wird dabei in Echtzeit überwacht. Das Fahrtempo wird aufgezeichnet und kann abgerufen werden. Die Steuerung kann das Fahrzeug sogar zum Stillstand bringen.

Begründet wird die Einführung des neuen Systems ISA damit, dass sich auf diese Weise die Zahl der Verkehrstoten und Schwerverletzten reduzieren lasse. Der Geschwindigkeitsassistent beruht auf einer EU-Verordnung aus dem Jahr 2019, die neue Regeln für den Straßenverkehr ab 6. Juli dieses Jahres vorschreibt. Und der Geschwindigkeitsassistent ist nicht die einzige neue Vorschrift.

Neben dem intelligenten Geschwindigkeitsassistenten ISA kommt der obligatorische Rückfahrt-, Notbrems- oder Notfall-Spurhalteassistent, eine Müdigkeitserkennung, eine Alkohol-Wegfahrsperre, ein Sicherheitsgurt-Warnsystem sowie eine Unfalldatenspeicherbox, üblicherweise Black Box genannt. Teilweise sind diese Vorrichtungen bereits jetzt schon in vielen Fahrzeuge verbaut, nun werden sie alle zur Pflicht.

Der Geschwindigkeitsassistent ISA ist ein System, das verschiedene Sicherheitsassistenten miteinander verknüpft: Dazu gehören ein Tempobegrenzer, eine Verkehrszeichenerkennung sowie ein Tempomat. Das System erkennt über Kameras, Sensoren und digitale Karten, wie schnell das Auto unterwegs ist.

Durch verschiedenste Signale kann das System den Autofahrer zunächst darüber informieren, dass er zu schnell fährt. Dies kann über einen Warnton, einen Warnhinweis im Cockpit oder auch durch Gegendruck am Gaspedal geschehen. Sollte dies nicht zur vorgeschriebenen Reduzierung der Geschwindigkeit führen, kann das System die Leistung des Motors drosseln oder ihn sogar abschalten.

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Datenschützer und Automobilverbände hingegen warnen vor Überwachung sowie vor der Anfälligkeit des Systems für Fehlfunktionen und für Missbrauch. Zudem hat der ADAC Zweifel, ob das System tatsächlich schon ausgereift ist. Kritisiert wird auch, dass die Autolobby an der Konzeptionierung des neuen Systems stark mitgewirkt habe.

Lesen Sie dazu: Volkswagen: Kunden sollen zu gläsernen Digital-Konsumenten werden

Ab dem 6. Juli dieses Jahres soll ISA also in allen neuen Fahrzeugtypen verbaut sein. Ab dem 7. Juli 2024 sollen dann aber alle Modelle nur noch mit dem Geschwindigkeitsassistenten verkauft werden können – auch jene, die vor dem 6. Juli 2022 zugelassen wurden. Eine Pflicht, die eine grundsätzliche Nachrüstung aktueller Modelle vorsieht, gibt es vorerst nicht. Die Vorschrift greift zunächst erst beim Verkauf.

Auch soll es vorerst noch die Möglichkeit geben, den intelligenten Geschwindigkeitsassistenten durch kräftiges Drücken auf das Gaspedal zu überstimmen. Zudem soll sich das System vorerst noch ausschalten lassen. Dies muss der Autofahrer allerdings bei jedem Start des Autos tun, da ISA für jede Fahrt immer wieder standardmäßig eingeschaltet wird.

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Wenn Sie nicht bereit sind, das Aussergewöhnliche zu riskieren, werden Sie sich mit dem Gewöhnlichen zufrieden geben müssen.

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 19, 2022 at 9:15 am

Wenn Sie nicht bereit sind, das Aussergewöhnliche zu riskieren, werden Sie sich mit dem Gewöhnlichen zufrieden geben müssen. Ein Grossteil der Menschen warten ihr ganzes Leben lang auf ihre bewusste Chance ohne Risiken einzugehen, erfolgreich zu werden. Dabei müsste eigentlich jedem im Klaren sein, das von Nichts tun sich auch nichts entwickeln kann. Woran kann dies wohl liegen, die eigene Komfortzone zu verlassen und tagtäglich etwas Aussergewöhnliches zu tun, ist die beste Art und Weise sein Recht auf Erfolg heraus zu fordern! Man kann im Leben gar nicht so viel falsch machen, das sich der Erfolg mittelfristig einstellt, das Wichtigste ist nach wie vor deine persönliche Einstellung dazu. Wer die richtige Sichtweise plant und das Notwendige dazu tut, darf sich nicht wundern, wenn er die gleichgesinnten Partner anzieht. Was für Ziele im Leben haben sie bisher erreicht oder wollen sie noch erzielen? Wer einmal in seinem Leben den Erfolg realisiert hat, kann ihn auch jederzeit wiederholen? Erfolg kommt von Folgen, nicht vom Unterlassen. „Eigenbrötler und Besserwisser findet man zumeist überall, nur nicht unter den Erfolgreichen!“ klicken und loslassen ist die beste Devise………..

Kennen sie die Situation, sie sitzen in einem Cafe am Strand und bemerken, wie eine Blondine mit ihrem Ferrari ankommt und von Männern umschwärmt wird? Im selben Augenblick kommt ein alter VW Käfer, aus der eine ungepflegte Dame mit mürrischem Blick aussteigt, die kein Aufsehen erregt, sondern eher Mitleid. Das könnten auch sie sein, es liegt nach wie vor an jedem Selbst, welchen Typ Mensch sie anziehen? Erfolgreiche Menschen erkennt man daran, das was sie tun aus völliger Überzeugung machen und das richtige Mindset dazu haben. Es nützt nichts sich Selbst zu belügen und nach Aussen die harte Schale zu wahren, um nicht entlarvt zu werden. Die meisten Menschen suchen nur im Aussen den Erfolg, dabei versteckt sich die Wahrheit im Innern. Es gibt den bekannten Spruch: „Das Geheimnis liegt nicht im Aussen, wer ständig ausserhalb sucht wird die Wahrheit nie im Innern finden!“ Allein diese Weisheit vermögen die meisten Menschen in ihren Leben nie zu finden? Deshalb gibt es auch nur einen geringen Anteil an Menschen, denen man ihren Erfolg ansieht, erfolgreiche Menschen sind überall im Mittelpunkt, während der Rest sich bemitleidet. Wenn sie die einmalige Chance hätten, innerhalb der nächsten 6-12 Monate ihr Leben zum Positiven zu ändern, wie würden sie reagieren?………………..

Wenn sie innerhalb der nächsten 6-12 Monaten das anwenden und umsetzen, was wir ihnen aufzeigen, werden sie genau das erreichen, was sie schon lange vorhaben! Mut zum Erfolg, denn Wissen ist eine Holschuld aber keine Bringschuld. Wenn sie diesselbe Energie in ihre eigene Persönlichkeit investieren, wie für ihr Hobby, werden sie in der Hälfte der Zeit erfolgreich. Die neueste Erkenntnis der Menschen: „Es gibt ein Leben vor dem Tod!“ die Meisten haben es nur noch nicht erkannt, denn wir Selbst sind die Macher dieser Welt. Wenn sie ihre Verantwortung anderen übertragen wie dem sogen. Staat, werden sie bemerken das sie ihrem Schicksal ausgeliefert sind. Weit über 50% aller Menschen sind im Alter zum Scheitern verurteilt, weil sie nicht die Verantwortung für sich Selbst und ihrer Familie übernehmen wollten. Sie können durch unsere jahrelange erfolgreiche Praxis ihre eigene Zukunft um die Hälfte ihrer Einarbeitung verkürzen und völlig neu durchstarten, ohne Zeit und Energieverlust!“…………….

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Baufinanzierungen so teuer wie zuletzt 2014……..

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 18, 2022 at 1:14 pm

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12. Mai 2022

Baufinanzierungen so teuer wie zuletzt 2014

Die Kosten für Baufinanzierungen befinden sich derzeit auf dem Niveau von vor acht Jahren. Laut Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein liegt die Standardrate im April bei 543 Euro. 2014 waren allerdings die Immobilienpreise und deshalb auch die benötigten Darlehen deutlich niedriger.

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung erläutert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, die Entwicklungen bei den Baufinanzierungen. Der aktuellen Analyse zufolge ist bei der Standardrate ein Rekordanstieg zu verzeichnen. So beträgt sie im April 543 Euro und damit 55 Euro mehr als im Vormonat – so viel kostet ein Immobilienkredit mit den Parametern 150.000 Euro Darlehenssumme, 2% Tilgung und 80% Beleihungsauslauf im April.

Über die Standardrate lassen sich Kosten für Baufinanzierungen über einen langen Zeitraum vergleichen und die Darlehenssumme kann entsprechend hochskaliert werden. Laut Michael Neumann ist der Wert so hoch wie zuletzt im Jahr 2014. Damals waren die Immobilienpreise und daher auch die benötigten Darlehen aber deutlich niedriger.

Seit Anfang des Jahres 2022 haben die Bauzinsen sprunghaft zugelegt. In der Standardrate bedeutet dies gegenüber dem Jahresbeginn einen Unterschied von 129 Euro. Wie Michael Neumann zum Vergleich weiter ausführt, betrug die Differenz zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert im vergangenen Jahr gerade einmal 41 Euro.

Zinsbindungen etwas kürzer

Die durchschnittliche Zinsbindung hat sich im April wie schon im Vormonat weiter verringert. Erst- und Anschlussfinanzierer sichern sich das aktuelle Zinsniveau im Mittel für rund 13 Jahre und sieben Monate.

Nachfrage nach Forward-Darlehen leicht rückläufig

Auf 8,99% leicht zurückgegangen ist der Anteil von Forward-Darlehen. Er ist damit knapp 1% niedriger als noch im Vormonat. Nach wie vor etwas mehr nachgefragt als üblich wurden im April Anschlussfinanzierungen. Das mache sich laut Neumann auch im Beleihungsauslauf bemerkbar: So lag der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie im April auf einem sehr niedrigen Niveau von 79,89%.

Anfängliche Tilgung niedriger

Die hohen Zinsen und weiter steigende Immobilienpreise haben zur Folge, dass Darlehensnehmer mit einer niedrigeren Tilgung in ihre Finanzierung starten als in den vergangenen Monaten. So beträgt die anfängliche Tilgung durchschnittlich 2,47%. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,78%. Dennoch bewegen sich Darlehensnehmer bei der Tilgung nach wie vor in der empfohlenen Spanne zwischen 2 und 3%.

Wenig Veränderung ist bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe zu beobachten: Sie nahm im Vergleich zum Vormonat um 1.000 Euro auf 302.000 Euro zu, bewegt sich damit aber auf deutlich niedrigerem Niveau als noch im Januar 2022 mit 317.000 Euro. Doch seit Jahresbeginn ist auch der Anteil der Anschlussfinanzierungen gestiegen – und in der zweiten Finanzierungsrunde seien die Darlehen von Haus aus deutlich geringer, wie Michael Neumann weiter ausführt. (tk)

Zu den Kaufnebenkosten, was je nach Bundesland bei ca. 7% liegt, sollte man durchaus die eigenen Finanzen prüfen, inwiefern sie aufgrund der Nullzinspolitik noch Sparverträge wie Lebens- und Rentenversicherungen bestehen. Diese damalige Altersvorsorgeverträge erbringen zum Grossteil nur noch Verluste, was nach Aussage der Bund der Versicherten nach insolvenzgefährdet gelten. Hierbei lassen sich durch Rückkauf weitaus höhere Rückzahlungen erwirtschaften, welche dann für die Kaufnebenkosten verwendet werden können…………………...

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Stimmung unter Immobilienfinanzierern bricht ein……………….

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 18, 2022 at 1:09 pm

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16. Mai 2022

Stimmung unter Immobilienfinanzierern bricht ein

Das BF.Quartalsbarometer misst die Stimmungslage unter den deutschen Immobilienfinanzierern. In der aktuellen Ausgabe ist der Barometerwert deutlich gefallen. Einen vergleichbar starken Rückgang habe es zuletzt direkt nach Ausbruch der Pandemie gegeben.

Die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer hat sich im zweiten Quartal 2022 deutlich verschlechtert. Der aktuelle Barometerwert ist von –1,45 im ersten Quartal auf nun –12,01 abgestürzt. Vergleichbar stark gesunken ist der Wert zuletzt im zweiten Quartal 2020 direkt nach Ausbruch der Corona-Krise. Quasi alle relevanten Parameter, die im Rahmen des BF.Quartalsbarometers abgefragt werden, hätten sich zum Negativen verändert. Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erstellt.

Krieg, Inflation, aber vor allem steigende Zinsen als Ursachen

„Eine Gemengelage von verschiedenen makroökonomischen Faktoren wirkt deutlich negativ auf das Sentiment in der Immobilienfinanzierung. Dazu gehören der Krieg in der Ukraine, die steigenden Rohstoffpreise und die hohe Inflation. Die Hauptursache für den starken Rückgang des Barometers sind jedoch die stark anziehenden langfristigen Zinsen. Diese haben in den vergangenen Monaten die größten Sprünge seit Jahrzehnten vollzogen“, erklärt Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.

Von hoher Relevanz innerhalb des BF.Quartalsbarometers ist die allgemeine Einschätzung der Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal. Im zweiten Quartal beurteilt kein Befragter die Bedingungen mehr als progressiv. Im Gegenzug bewerten etwas mehr als zwei Drittel der Befragten die Bedingungen als restriktiv.

Einschätzung des Neugeschäfts eingetrübt

Analog dazu hat sich auch die Einschätzung des Neugeschäfts verdüstert. 15% der Teilnehmer (+11 Prozentpunkte) sehen ein neuerdings abnehmendes Neugeschäft, während 55% (+19 Prozentpunkte) von einem stagnierenden Neugeschäft sprechen. Immerhin noch 30% sehen ein ansteigendes Neugeschäft – deren Anteil hat sich um 30 Prozentpunkte verringert.

Höhere Liquiditätskosten

Aufgrund des allgemeinen Zinsanstiegs hätten sich auch die Liquiditätskosten bzw. Refinanzierungsaufschläge der Finanzierer wahrnehmbar erhöht. „Die Margen sind deutlich gestiegen und haben im zweiten Quartal den höchsten Stand seit acht Jahren erreicht. Obwohl diese Entwicklung aus Sicht der Finanzierer für sich genommen positiv wäre, kann sie die gedämpfte Stimmung nicht kompensieren und die Unsicherheit der Marktteilnehmer überwiegt“, ergänzt Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG. (tk)

Zu den Kaufnebenkosten, was je nach Bundesland bei ca. 7% liegt, sollte man durchaus die eigenen Finanzen prüfen, inwiefern sie aufgrund der Nullzinspolitik noch Sparverträge wie Lebens- und Rentenversicherungen bestehen. Diese damalige Altersvorsorgeverträge erbringen zum Grossteil nur noch Verluste, was nach Aussage der Bund der Versicherten nach insolvenzgefährdet gelten. Hierbei lassen sich durch Rückkauf weitaus höhere Rückzahlungen erwirtschaften, welche dann für die Kaufnebenkosten verwendet werden können…………………...

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Dauernde unerlaubte Untervermietung: Kündigung…………

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 17, 2022 at 11:54 am

 STEUERN & RECHT

11. April 2022

Dauernde unerlaubte Untervermietung: Kündigung

Ein Vermieter kann seinem Mieter fristlos kündigen, wenn im Vertrag ausdrücklich festgelegt ist, dass eine Gebrauchsüberlassung der Wohnung der Genehmigung bedarf, diese aber wiederholt und ganz bewusst nicht eingeholt wird. Das AG München musste sich mit einem solchen Fall befassen.

Ein Mieter hatte seit 2009 eine Dreizimmerwohnung in München-Pasing für 800 Euro bewohnt. Im Vertrag war unter anderem geregelt, dass Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen davon an Dritte nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen dürfe. Noch im Jahr 2009 genehmigte der Vermieter die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.

Im Frühjahr 2020 stellte die Vermieterin dann fest, dass die Wohnung bzw. Teile davon über verschiedene Internetplattformen für 45 Euro pro Person und Nacht an Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte sie aber zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Sie mahnte den Mieter daraufhin schriftlich ab.

Trotzdem vermietete dieser im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin zu informieren oder sich deren Erlaubnis einzuholen. Nachdem der Hausverwalter feststellte, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

Mieter pocht auf grundsätzliches Recht zur Untervermietung

Der gekündigte Mieter trug vor, er habe die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Ihm stehe daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu, ohne dass er dies im Einzelfall gegenüber der Vermieterin begründen oder von dieser genehmigen lassen müsse. Eine Vermietung per Internet an Touristen habe er nicht vorgenommen. Er habe auf den Internetseiten lediglich ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner zu finden.

Gericht verurteilt Mieter zur Räumung

Das Amtsgericht München (AG) schenkte den Ausführungen keinen Glauben und verurteilte den Mieter dazu, seine Wohnung zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben.

Der Mieter habe insbesondere angegeben, dass er über die Internetseite lediglich einmal einen festen Untermieter gesucht habe, zudem stamme weder der Angebotstext von ihm noch könne er sich die dort abgegebenen Bewertungen erklären. Diese Angaben sind aus Sicht des AG München offenkundig wahrheitswidrig: Unstreitig zeigen die Bilder des Online-Angebots die streitgegenständliche Wohnung. Auch ist die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung angegeben.

Vermietung an Touristen hat stattgefunden

Der Text, mit dem die Wohnung online angeboten wurde, richtet sich laut AG München nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. So werde ausdrücklich die Nähe zu diversen Touristenattraktionen angepriesen und es werde auf die Sprachkenntnisse des Gastgebers sowie die Möglichkeit gemeinsamer Unternehmungen verwiesen.

Das Gericht ist darüber hinaus auch zu der Überzeugung gelangt, dass Vermietungen an Touristen tatsächlich stattgefunden haben. So sei das Angebot der streitgegenständlichen Wohnung beispielsweise Ende März 2020 mit über zehn Kundenbewertungen versehen gewesen.

Bewusstes Hinwegsetzen über den Vermieterwillen rechtfertigt fristlose Kündigung

In dem bewussten Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse der Vermieterin sah das Gericht eine erhebliche Rechtsverletzung, die zur fristlosen Kündigung berechtige. Durch die Abmahnung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an touristische Gäste, in der auch nochmals ausdrücklich auf das Verbot einer Untervermietung ohne vorherige Zustimmung der Vermieterin hingewiesen wurde, sei dem Mieter deutlich vor Augen geführt worden, dass die Vermieterin eine Untervermietung ohne vorherige Genehmigung nicht dulden werde, so das Gericht.

Nichtsdestotrotz habe der Mieter nicht einmal ein halbes Jahr später erneut – diesmal sogar zwei – Zimmer seiner Wohnung untervermietet, ohne seine Vermieterin hiervon in Kenntnis zu setzen und zu versuchen, von ihr eine Zustimmung zu erlangen.

Im Gegenteil: Der Mieter gab im Rahmen seiner persönlichen Anhörung sogar an, dass er die Vermieterin über die Untervermietung nicht informiert habe, da er davon ausgegangen sei, keine Genehmigung dafür zu erhalten.

Damit habe er sich nach Ansicht des AG München bewusst über den Willen der Vermieterin hinweggesetzt, statt gemeinsam die Möglichkeit einer Genehmigung, gegebenenfalls unter Anpassung der Miete, zu verhandeln oder gegebenenfalls den Rechtsweg zum Erhalt einer Zustimmung zu begehen.

Dieses bewusste Hinwegsetzen über den Vermieterwillen wiegt nach Gerichtsargumentation auch besonders schwer, da der Mieter Zimmer der Wohnung zuvor ebenfalls unter völliger Negierung des Willens und der Interessen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietete bzw. zu vermieten versuchte. Das Urteil ist rechtskräftig. (ad)

Urteil des AG München vom 13.10.2021 – 417 C 7060/21

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Sparen für Wohneigentum gewinnt an Bedeutung…………….

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 17, 2022 at 11:48 am

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11. April 2022

Sparen für Wohneigentum gewinnt an Bedeutung

Der Verband der Privaten Bausparkassen hat die Bundesbürger erneut zu ihren wichtigsten Sparmotiven befragt. Laut Frühjahrsumfrage liegt Sparen für die Altersvorsorge wieder vorne. Während der Konsum als Sparmotiv einen Rückgang verzeichnet, legt das Wohneigentum wieder zu.

Sparen für Altersvorsorge, Wohneigentum und Kapitalanlage haben für die Menschen in Deutschland an Relevanz wieder zugenommen. Zu diesem Ergebnis kommt die Frühjahrsumfrage 2022 des Verbands der Privaten Bausparkassen zum Sparverhalten der Bundesbürger. Demnach führt die Altersvorsorge mit 59% und einem Plus von vier Prozentpunkten gegenüber der letzten Herbstumfrage die Rangliste der meistgenannten Sparmotive wieder an. Konsum, also das Sparen für größere Anschaffungen, geben 53% der Befragten an, was einen Rückgang von drei Prozentpunkten bedeutet. Damit verdrängt die Altersvorsorge den Konsum wieder auf Rang 2.

Wohneigentum als Sparmotiv legt mit einem Plus um sechs Prozentpunkte von 38 auf 44% zu. „Die Sehnsucht nach eigenen vier Wänden ist Ausdruck von Zukunftsvorsorge, Generationenverantwortung und des Wunsches nach Sicherheit in unsicheren Zeiten“, sagt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen. Diese seien auf der Finanzierungsseite durch hohe Inflation und Sorgen vor einem möglichen Zinsanstieg geprägt, was dem Bausparen als Zinsabsicherungsinstrument zugutekomme.

Auch die Kapitalanlage wird mit aktuell 33% nach zuletzt 29% wieder häufiger als Sparmotiv angeführt. 5% der Befragten geben Notgroschen als Sparmotiv an – in der Herbstumfrage waren es 6%. Rücklagen für die Ausbildung der Kinder nennen 4% gegenüber 3% im Herbst.

Zu den Kaufnebenkosten, was je nach Bundesland bei ca. 7% liegt, sollte man durchaus die eigenen Finanzen prüfen, inwiefern sie aufgrund der Nullzinspolitik noch Sparverträge wie Lebens- und Rentenversicherungen bestehen. Diese damalige Altersvorsorgeverträge erbringen zum Grossteil nur noch Verluste, was nach Aussage der Bund der Versicherten nach insolvenzgefährdet gelten. Hierbei lassen sich durch Rückkauf weitaus höhere Rückzahlungen erwirtschaften, welche dann für die Kaufnebenkosten verwendet werden können…………………...

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Rekord-Jahresauftakt für Gewerbeimmobilien………..

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 17, 2022 at 11:34 am

Details of gray facade made of aluminum panels  with doors and windows on industrial building

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12. April 2022

Rekord-Jahresauftakt für Gewerbeimmobilien

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Im ersten Quartal 2022 wurden in Deutschland Gewerbeimmobilien für 18,2 Mrd. Euro gehandelt. Wie der Immobiliendienstleister Colliers weiter mitteilt, hat sich damit das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahresauftakt verdoppelt. Aktuelle Unsicherheiten auf dem Markt dürften das pandemiebedingte Investorenverhalten verfestigen.

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ist fulminant ins Jahr 2022 gestartet. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Colliers wurden hierzulande in den ersten drei Monaten des Jahres Gewerbeimmobilien für 18,2 Mrd. Euro gehandelt. Gegenüber dem schwachen Vorjahresauftakt entspreche dies einer Verdoppelung des Transaktionsvolumens, so Colliers. Der Fünfjahresdurchschnitt für diesen Vergleichszeitraum wurde um gut die Hälfte übertroffen und der Allzeitrekord von 17,6 Mrd. Euro vom Jahresanfang 2020 geknackt.

„Nach einer beeindruckenden Jahresendrallye 2021, der voranschreitenden Erholung der pandemiegeprägten Vermietungsmärkte sowie den Aussichten auf einen beschleunigten Konjunkturaufschwung 2022 hatten wir einen überdurchschnittlichen Jahresauftakt erwartet. Auch der Abschluss marktprägender Großtransaktionen […] trug zu diesem Ergebnis wesentlich bei“, erklärt Matthias Leube, CEO bei Colliers.

Investition in Gewerbeimmobilien aufgrund der Inflation gefragt

Bislang hätten die wirtschaftlichen und geopolitischen Krisen die Dynamik noch nicht aufhalten können, so Leube weiter. Wirtschaftsforschungsinstitute rechnen aber damit, dass das Wirtschaftswachstum infolge der jüngsten Entwicklungen eine Delle bekommen werde. Steigende Baukosten und begrenzt verfügbares Baumaterial wirken sich auf Projektentwicklungen und Forward-Transaktionen aus. Zudem belasten höhere Zinskosten viele aktive Investoren. „Die rasante Entwicklung der Inflation in Deutschland macht zugleich die Investition in Gewerbeimmobilien attraktiv“, sagt Leube. Insbesondere Bestandsobjekte mit Indexklauseln würden von diesem Umfeld profitieren.

Unsicherheiten dürften pandemiebedingtes Investorenverhalten verfestigen

„Was wir angesichts der großen Unsicherheit im Markt erwarten, ist eine Verfestigung des Investorenverhaltens, das wir während der zwei Pandemiejahre beobachtet haben. Dazu zählt eine hohe Risikoaversität, die durch restriktivere Finanzierungsbedingungen beziehungsweise steigende Kapitalkosten verstärkt werden wird“, fügt Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers, hinzu.

Unternehmensübernahmen befeuern Quartalsergebnis

Als weiteren anhaltenden Trend sieht Kadel, dass anstelle direkter Immobilienkäufe zunehmend Immobilienbestandshalter bzw. Anteile daran erworben werden. Sind solche strategischen Übernahmen im Vorjahr insbesondere im Wohnsegment erfolgt, standen im ersten Quartal gewerblich genutzte Immobilienportfolien im Fokus der Akquise.

So sind rund 5,8 Mrd. Euro und damit rund ein Drittel des gesamten Investmentvolumens im Berichtszeitraum in Form von Unternehmensübernahmen und -beteiligungen an neue Eigentümer übergegangen. Diese Entwicklung beflügelte maßgeblich den Portfolioanteil, der in den ersten drei Monaten des Jahres mit 7,9 Mrd. Euro und 44% Marktanteil an den Höchststand aus 2020 anknüpfte. Auf Beteiligungen entfielen rund drei Viertel des Portfoliovolumens.

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Wie weit gehen vorvertragliche Aufklärungspflichten bei Pacht?…………

In Mietkauf, Immobilienfinanzierung, Immobilieninvestoren, on Mai 17, 2022 at 11:29 am

 STEUERN & RECHT

14. April 2022

Wie weit gehen vorvertragliche Aufklärungspflichten bei Pacht?

Der Verpächter eines denkmalgeschützten aber renovierungsbedürftigen Herrenhauses muss im Rahmen der vorvertraglichen Aufklärung dem Pächter das Vertragsrisiko nicht abnehmen. Das hat das OLG Frankfurt bestätigt und dem Land Hessen ausstehende Pacht für ein Herrenhaus zugesprochen.

Das Land Hessen betreut rund 47 denkmalgeschützte historische Liegenschaften, u. a. ein ehemaliges Herrenhaus, das zur Führung eines gastronomischen Betriebs verpachtet wurde und sich zu dieser Zeit im Sanierungsstadium befand. Die Pächter eröffneten ihr Restaurant im Mai 2014. Heizung, Leitungssysteme und Lüftung waren dabei aus Zeitgründen noch nicht erneuert worden. Die Pächter übernahmen Renovierungsarbeiten im ersten Geschoss und Ausstattungen der Küche auf eigene Rechnung und berechneten die Eigenleistungen dem Land Hessen gegenüber. Pachtzahlungen erbrachten sie nicht. Das Land Hessen kündigte wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands den Pachtvertrag im Januar 2019.

Land Hessen verlangt Räumung und ausstehende Pacht

Vor dem Landgericht verlangte das Land Hessen u. a. die Räumung des Herrenhauses und die Zahlung ausstehender Pacht in Höhe von rund 68.500 Euro. Dabei berücksichtigte es eine Minderung der Pacht um 50% für die Jahre 2015 bis 2017 und von 25% für das Jahr 2018.

Pächter sehen arglistige Täuschung bzgl. Objektzustand

Die beklagten Pächter begehrten widerklagend Schadensersatz in Höhe von rund 390.000 Euro, u. a. wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Sie seien über den Zustand des Herrenhauses arglistig getäuscht worden.

OLG: Gaststättenbetrieb hat durchgehend Umsatz generiert

Das Landgericht hatte der Klage des Landes Hessen stattgegeben und die Widerklage der Pächter zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte nun auch vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) keinen Erfolg. Der Argumentation des OLG zufolge könne das Land Hessen die Zahlung der berechneten Pacht verlangen. Der vertragsgemäße Gebrauch des Herrenhauses sei zu keinem Zeitpunkt ausgeschlossen gewesen. Die Gaststätte sei durchgehend betrieben worden und es seien erhebliche Umsätze generiert worden. Zudem hätten die Parteien vertraglich wirksam das einseitige Minderungsrecht der Pächter ausgeschlossen.

Keine Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten

Dem OLG zufolge können die beklagten Pächter gegen diese Forderung auch nicht aufrechnen, da die Parteien wirksam ein Aufrechnungsverbot für umstrittene Forderungen vereinbart hätten. Sie könnten auch nicht Schadensersatz wegen der Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten verlangen. Die Forderung sei bereits nicht hinreichend bestimmt.

Zudem beziehe sich die Berechnung auf das Anlagevermögen einer GbR, die selbst aber nicht Vertragspartnerin geworden sei. Es sei auch nicht dargelegt, dass es sich bei dem eingeklagten Betrag um Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln oder eine Wertminderung handele.

Schließlich habe das Land auch keine vorvertraglichen Pflichten verletzt. Der Umfang der geschuldeten Aufklärungspflichten des Vermieters richte sich nach dem Einzelfall. Ein Vermieter sei nicht gehalten, „dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen“. Es sei vielmehr Sache des Mieters, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten Fragen zu stellen. Hier habe das Land Hessen weder einen „bestimmten Zustand der Pachtsache garantiert noch irrtums- bzw. täuschungsrelevante Erklärungen über den Zustand abgegeben oder solche Erklärungen pflichtwidrig unterlassen“. Insbesondere seien die Angaben des Landes zum Sanierungszustand des Objektes nicht pflichtwidrig falsch gewesen, so das OLG.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die Zulassung der Revision beim BGH begehrt werden. (ad)

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 06.04.2022 – 12 U 323/20

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