Mietkauf als Alternative zum banküblichen Immobiliendarlehen?
Mieten oder kaufen? Mit dem Mietkauf ist beides möglich. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie der Mietkauf bei Immobilien in der Regel abläuft, welche Kosten und Steuern anfallen können und was es beim Mietkauf zu beachten gilt.
Definition: Mietkauf
Beim Mietkauf entfällt die Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen. Denn wie der Name schon sagt, ist der Mietkauf eine Kombination aus beidem. Diese Alternative zur klassischen Baufinanzierung bietet Eigenheiminteressenten die Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung zunächst zur Miete zu bewohnen und nach Ablauf einer bestimmten Frist zu erwerben.
Wie läuft ein Mietkauf ab?
Der Kaufpreis für die Immobilie wird beim Mietkauf mit Abschluss des Mietkaufvertrags vereinbart. Dieser setzt sich aus dem Mietvertrag und dem Vertrag über den späteren Erwerb der Immobilie zusammen. Die Zahlung der Kaufsumme zuzüglich Zinsen wird zunächst gestundet. Die Tilgung erfolgt über die monatlichen Mietzahlungen. Diese werden in der Mietphase angespart und beim späteren Kauf ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Verbleibt nach Ablauf der vereinbarten Frist ein Restkaufpreis, hat der Mietkäufer diesen zu zahlen, bevor die Immobilie in sein Eigentum übergeht. Beim Mietkauf erhält der Mietkäufer also einen Immobilienkredit vom Mietverkäufer – eine Bank oder Bausparkasse ist nicht beteiligt. Deshalb gilt der Mietkauf eines Hauses oder der Mietkauf einer Wohnung als Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung.
Welche Arten von Mietkauf gibt es?
Beim Mietkauf unterscheidet man grundsätzlich zwischen 2 Varianten:
- Klassischer Mietkauf: Beim klassischen Mietkaufmodell ist der Mieter nach Ablauf einer Frist zum Erwerb der Immobilie verpflichtet. Zu diesem Zweck wird ein Mietkaufvertrag abgeschlossen, der sich für gewöhnlich aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag zusammensetzt. Die Zahlung der Kaufsumme wird ratierlich und zinslos über die monatlichen Mietzahlungen getilgt.
- Optionskauf: Bei diesem Modell hat der Mieter die Option, das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben – eine Kaufpflicht besteht nicht. Der Vermieter gewährt dem Mieter jedoch ein Vorkaufsrecht. Der Optionskauf wird üblicherweise von Genossenschaften und anderen Bauträgern angeboten. Die Miete ist bei diesem Modell auch abhängig vom ortsüblichen Mietindex abhängig.
Welche Kosten fallen beim Mietkauf an?
Der Mietkauf stellt sich als Alternative für Eigenheiminteressenten dar, die nicht über ausreichend Eigenkapital für eine bankübliche Immobilienfinanzierung verfügen. Allerdings: Auch beim Mietkauf kann eine Anzahlung anfallen, die je nach Vereinbarung an ein gewisses Eigenkapital nötig ist.
Was in jedem Fall anfällt, sind Notarkosten, denn der Mietkaufvertrag bedarf einer notariellen Beurkundung. (6-8% je nach Bundesland).
Eine wichtige Frage ist auch: Wann fällt beim Mietkauf die Grunderwerbsteuer an? Da beim klassischen Mietkauf ein Kaufvertrag geschlossen wird, wird die Grunderwerbsteuer normalerweise mit notarieller Beurkundung des Vertrags vom Käufer fällig.
Sanierungs- und Modernisierungskosten
Schließlich sollte geklärt werden, wer bis zum Ablauf der Mietphase anfallende Sanierungs- und Modernisierungskosten trägt. Bei Wohnungen kommt gegebenenfalls noch das Hausgeld, als weiterer Kostenpunkt hinzu. Sollte keine anderslautende Regelung getroffen werden, hat diese Kosten der Mieter bzw. Mietkäufer zu übernehmen, da das wirtschaftliche Eigentum mit Beurkundung des Mietkaufvertrags mit Kaufoption auf ihn übergeht. Das juristische Eigentum hingegen geht erst nach Zahlung der letzten Rate, beziehungsweise nach Zahlung eines eventuellen Restkaufpreises, auf den Mietkäufer über.
Checkliste: Kosten beim Mietkauf einer Immobilie
- Anzahlung
- Abschlussgebühr
- Notarkosten
- Miete und Zinsen
- Grunderwerbsteuer
- Rücklagen für Restsumme
- Sanierungs- und Modernisierungskosten
- Gegebenenfalls noch weitere, vom jeweiligen Einzelfall abhängige Kosten
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Wird beim Mietkauf die Miete angerechnet?
Beim Mietkauf werden die monatlichen Mietzahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet. Wie hoch der Anteil der angerechneten Miete ist, wird im Mietkaufvertrag festgelegt. Damit der Mietkauf für sie am Ende wirtschaftlich sinnvoll ist, sollten Mietkäufer darauf achten, dass dieser Anteil nicht zu niedrig ist.
Wie wird Mietkauf versteuert?
Die Versteuerung beim Mietkauf ist in erster Linie für den Vermieter bzw. Mietverkäufer relevant. Da der Mietkaufvertrag juristisch als Mietvertrag eingestuft wird, hat er die Mieteinnahmen zu versteuern. Im Gegenzug kann er beispielsweise Reparatur- oder Hausnebenkosten steuerlich absetzen. Die jährliche Grundsteuer ist vom juristischen Eigentümer der Immobilie zu entrichten – das ist bis zum schlussendlichen Erwerb der Mietverkäufer. Üblicherweise schlägt sich die Grundsteuer jedoch auch in der Miete nieder.
Die Grunderwerbsteuer – auch Grundstückssteuer genannt – fällt in Deutschland grundsätzlich beim Erwerb einer Immobilie an – und wird dagegen vom Mietkäufer gezahlt. Beim klassischen Mietkauf wird sie in der Regel unmittelbar nach notarieller Beurkundung des Mietkaufvertrags fällig.
Was sind die Vor- und Nachteile beim Mietkauf?
Bevor man sich für den Mietkauf entscheidet, sollte man sich mit den Vor- und Nachteilen dieser Form der Immobilienfinanzierung vertraut machen.
| Vorteile beim Mietkauf | Nachteile beim Mietkauf |
|---|---|
| Stabile Monatsraten: Die monatlichen Zahlungen bleiben in der Regel konstant und sind unabhängig von der Zinsentwicklung. | Kauf- und Mietkosten je nach Vereinbarung: Kaufpreisen für Mietkaufobjekte sind die Mieten an den Mietindex ortsüblich angepasst. |
| Eigenheim ohne Bankkredit: Der Mietkauf kann vor allem für Eigenheiminteressenten ohne ausreichend Eigenkapital oder Bonität eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung sein. | Bei notarieller Beurkundung bzw. Anrechnung oder Anzahlungen, diesselbe staatliche Förderung: Vor allem für junge Familie gibt es zahlreiche Förderprogramme und Zuschüsse für ein Eigenheim, die beim Mietkauf jedoch meistens nicht genutzt werden können. |
| Anrechnung der Miete: Beim Mietkauf wird der monatliche Mietzins zumindest anteilig auf den Kaufpreis angerechnet und „verfällt“ nicht einfach. | Sanierungskosten können als Eigenleistung bzw. Eigenkapital geltend gemacht werden: Da der Mietkäufer mit Abschluss des Mietkaufvertrags als wirtschaftlicher Eigentümer gilt, trägt er anders als normale Mieter die Sanierungs- und Modernisierungskosten. (Anrechnung als EK). |
| Probewohnen und Flexibilität: Beim Optionskauf kann man das Haus oder die Wohnung zunächst „auf Probe“ bewohnen und bei Mängeln vom Kauf absehen. | Insolvenz des Verkäufers: Da der Verkäufer weiter juristischer Eigentümer des Grundstücks ist, ist es deshalb sinnvoll, eine notarielle Beurkundung der Immobilie. Dies sollte deshalb unbedingt vertraglich geregelt werden. |
Berechnungsbeispiel Vergleich Mietkauf und 100-Prozent-Finanzierung
| Immobilienfinanzierung | Mietkauf | |
|---|---|---|
| Kaufsumme/ Darlehensbetrag | 200.000 € | 200.000 € |
| Sollzinsbindung | 20 Jahre | je nach Länge der Mietphase |
| Gebundener Sollzinssatz | 1,90 % p. a. | zinslos |
| Anfängliche Tilgung | 4,00 % p. a. | Mietzins wird anteilig als Tilgung angerechnet |
| Monatliche Rate | 983,33 € (1. Monat: Tilgung 666,66 € + Zinsen 316,67 €) | 1.000 € (Miete 500 € + Tilgung 500 €) |
| Getilgter Betrag am Ende der Sollzinsbindung/ Vertragslaufzeit | 190.577,44 € | 144.000 € |
| Restschuld am Ende der Sollzinsbindung | 9.422,56 € | Tilgung bis zum vereinbarten Termin.. |
| Darlehensdauer bei gleichbleibendem Zins | 20 Jahre und 8 Monate | Tilgung bis zum vereinbarten Termin.. |
Dieses Rechenbeispiel vergleicht den Mietkauf einer Immobilie mit einer 100-Prozent-Immobilienfinanzierung. Eine Anzahlung bzw. Eigenkapital ist also nicht vorgesehen. Eine weitere Annahme ist ein Anteil der Miete von 60 %, der beim Mietkauf auf die Kaufsumme angerechnet wird. Bei diesem Beispiel wird deutlich, dass die Restsumme trotz höherer monatlicher Rate nach 20 Jahren deutlich größer ist als bei der Immobilienfinanzierung. Dadurch verlängert sich auch die „Laufzeit“ – also der Zeitraum, bis die Immobilie in das Eigentum des Mietkäufers übergeht.
Fazit: „Mietkauf als Alternative zum Hausbau – auf die Konditionen und die vertraglichen Vereinbarungen kommt es an!“
Möglichkeit zur Eigenheimfinanzierung bietet der Mietkauf manche Vorteile und ist vor allem für Menschen interessant, die nicht über das erforderliche Eigenkapital oder ausreichend Sicherheiten für einen Bankkredit verfügen. Bei durchgehender Mietzahlung, welche im Regelfall zinslos als Tilgung angerechnet wird, kann ein Mietkauf am Ende durchaus die günstigere Variante sein als eine bankübliche Baufinanzierung. Ob ein Mietkauf sinnvoll ist, hängt letztlich davon ab, welche Konditionen Mietkäufer und -Verkäufer vereinbaren, die Eigenkapitalquote unterliegt nicht den banküblichen Anforderungen, allerdings muss auch hierbei das regelmäßige Einkommen nachgewiesen und vorliegen.
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Zu den Kaufnebenkosten, was je nach Bundesland bei ca. 7% liegt, sollte man durchaus die eigenen Finanzen prüfen, inwiefern sie aufgrund der Nullzinspolitik noch Sparverträge wie Lebens- und Rentenversicherungen bestehen. Diese damalige Altersvorsorgeverträge erbringen zum Grossteil nur noch Verluste, was nach Aussage der Bund der Versicherten nach insolvenzgefährdet gelten. Hierbei lassen sich durch Rückkauf weitaus höhere Rückzahlungen erwirtschaften, welche dann für die Kaufnebenkosten verwendet werden können…………………...
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