Project-Gruppe Auszahlungen an Anleger gestoppt
20.09.2023
Anleger geschlossener Fonds und Alternativer Investmentfonds von Project müssen sich auf deutliche Verluste einstellen. Wichtige Unternehmen der Gruppe sind insolvent.
Geschlossene Fonds und Alternative Investmentfonds (AIF) der Project-Gruppe aus Bamberg haben Ausschüttungen an Anlegerinnen und Anleger eingestellt. Diese müssen sich auf empfindliche Verluste einstellen. Die Unternehmen investierten mittelbar in Immobilien, die Project-Schwestergesellschaften entwickelten. Mehrere davon haben im August Insolvenz angemeldet. Geführt dazu habe laut Project „eine Vielzahl von Faktoren, die sich teilweise noch gegenseitig ungünstig verstärkt haben, die diese Entwicklung möglich machten.“ Ein wichtiger Grund für die Insolvenz seien die enorm gestiegenen Baukosten infolge des Ukrainekrieges. Dabei sei es nicht möglich gewesen, diese Kostensteigerungen an die Kunden weiterzugeben.
Renditeerwartung bei Fonds gesenkt
Dass die Entwicklung Project in solche Schwierigkeiten bringen würde, war nicht abzusehen. Projektentwicklung, also das Konzipieren und Umsetzen von Bauprojekten, gilt zwar als riskanter als das Halten und Vermieten von Immobilien, ist dafür aber mit der Chance auf höhere Renditen behaftet. Die Finanzierungsstruktur von Project galt dabei als risikoärmer als die anderer Entwickler, weil die Gruppe vor allem auf Anlegerkapital statt Bankkredite setzte. Die Gruppe galt als sehr erfahren. Im Mai 2023 hatte Project zwar die Renditeerwartung für das damals aktuelle Angebot „Project Metropolen 22“ in einem Nachtrag zum Verkaufsprospekt reduziert, ging aber weiterhin davon aus, dass Anleger mehr zurückerhalten würden als sie eingezahlt hatten.
Viele Projektgesellschaften insolvent
Zu den insolventen Unternehmen zählen die Holdinggesellschaft Project Real Estate AG (PRE) und die Project Immobilien Management GmbH (PMG), die für die Bauleitung zuständig war, sowie die Gesellschaft, die Projekte konzipierte, und die Makler-Gesellschaft. Die einzelnen Bauprojekte waren jeweils in Projektgesellschaften ausgegliedert. Von den 118 Projektgesellschaften mit mehr als 1 852 Wohnungen und 16 Gewerbeobjekten bundesweit hatten bis Ende August 56 Insolvenz angemeldet, darunter 33 laufende oder nahezu abgeschlossene Bauprojekte. Die übrigen halten nur Grundstücke oder ihre Bauprojekte sind bereits vollständig abgeschlossen. Die Baustellen standen seit Sommer still. Project war vor allem in Berlin und Potsdam, Hamburg, Düsseldorf, dem Rhein-Main-Gebiet und den Großräumen München und Nürnberg tätig.
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Anlegende finanzierten mehr als eine Milliarde Euro
Von der Investment-Sparte, die für die Fondsangebote zuständig war, ist nur die Project Vermittlungs GmbH (PVG) betroffen, die Fondsgesellschaften jedoch nicht. Mehr als 30 Angebote hatte Project seit der Gründung 1995 aufgelegt und dabei mehr als 1,3 Milliarden Euro von etwa 30 000 Anlegerinnen und Anlegern eingesammelt. Jedes Bauprojekt ist über einen Fonds der Project-Gruppe finanziert. Die Fonds beteiligten sich an mehreren Bauprojekten.
Spielräume bei vielen Projekten sehr eng
Anlegende müssen mit einschneidenden Verlusten rechnen. Wie hoch sie ausfallen, lässt sich derzeit noch nicht abschätzen. Volker Böhm, der vorläufige Insolvenzverwalter der Kanzlei Schultze & Braun, teilte am 8. September mit, bei sämtlichen Projekten mit Unternehmen zu sprechen, die sie übernehmen und fertigstellen könnten. Die Bauprojekte seien „grundsätzlich fortführungsfähig“. Die Spielräume bezeichnete Böhm bei vielen Projekten als „sehr eng“. Baufortschritt und finanzielle Situation seien sehr unterschiedlich. In einigen Fällen liefen schon konkrete Vertragsverhandlungen.
Höhere Kosten gehen zu Lasten der Fonds
Dennoch ist damit zu rechnen, dass sich der Bau durch die unerwarteten Änderungen verteuern wird. Das wiederum geht zu Lasten der Ergebnisse der Fondsgesellschaften. Die Ausschüttungen, die Anlegende bislang erhielten, dürften in den meisten Fällen nicht aus erwirtschafteten Gewinnen stammen. Sollten Fondsgesellschaften insolvent werden, bei denen dies so war, könnte es passieren, dass die Insolvenzverwalter die Zahlungen von den Anlegerinnen und Anlegern zurückfordern.
Investments nur vage beschrieben
Projektentwickler legen sich oft noch nicht fest, in welche konkreten Projekte sie investieren, wenn sie Geld von Anlegern einsammeln. Das galt auch für Fonds von Project. Project ließ sich zum Beispiel beim Fonds Wohnen 14 viele Freiheiten bei den Investments laut Beschreibung im Verkaufsprospekt. Stand bei Auflage nicht zum großen Teil fest, in was die jeweiligen Gesellschaften investieren wollten, war dies für die Stiftung Warentest ebenfalls ein Ausschlusskriterium, weil die Qualität der Investments damit nicht zu überprüfen ist. Solche Angebote wurden bei Untersuchungen geschlossener Fonds und AIF schon im Vorfeld aussortiert.
Bei einigen Angeboten waren Ratenzahlungen möglich
Bei einigen Project-Angeboten war es möglich, die Anlagesumme nicht auf einmal, sondern in Raten einzuzahlen. Dies war ebenfalls ein Ausschlusskriterium bei Untersuchungen von Stiftung Warentest. Denn Anlegende müssen grundsätzlich mit den Ratenzahlungen fortfahren, auch wenn offensichtlich ist, dass sie ihr Geld nicht komplett wiedersehen. Stiftung Warentest hält Ratensparangebote bei unternehmerischen Beteiligungsmodellen daher für zu riskant.
Anleger berichten, Project habe mitgeteilt, diese Verpflichtung auszusetzen. Project äußerte sich bis Redaktionsschluss nicht dazu und teilte mit, noch nicht aussagekräftig zu möglichen Folgen für die Fonds antworten zu können.
- Tipp: Stoppen Sie Ihre Ratenzahlung nicht einfach, falls die Zahlungspflicht nicht ausgesetzt wird. Lassen Sie sich anwaltlich beraten, ob und wie Sie sie beenden können.
Hohe Unsicherheit für Käufer der Wohnungen
In hoher Unsicherheit leben auch die Käufer noch nicht fertiggestellter Wohnungen. Insolvenzverwalter Böhm betonte: „Wo immer es geht, wollen wir einen längeren Stillstand der Baustellen vermeiden. Zu welchen Bedingungen das möglich ist, und was das für die Käufer bedeutet, werden die Verhandlungen in den nächsten Wochen zeigen.“ Parallel dazu arbeite er daran, den Geschäftsbetrieb der operativen Gesellschaften der Project Immobilien-Gruppe aufrechtzuerhalten und zu stabilisieren.
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