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Immobilienverrentung: Milliardenmarkt für Investoren
War Immobilienverrentung bislang vor allem ein Thema, das für Verkäufer von großem Interesse war, rückt es nun mehr und mehr auch ins Blickfeld von Käufern. Aufgrund der aktuellen Lage am Immobilienmarkt wird diese Form der Investmentmöglichkeit auch für Anleger mit hohem Eigenkapital zunehmend interessant.
Die Immobilie ist abbezahlt, der Berufsalltag vorbei, jetzt können die langersehnten Reisen geplant werden – so stellen sich viele die Zeit nach der Arbeit vor. Ganz so sorgenfrei, wie der Name es suggerieren mag, ist der Ruhestand jedoch oft nicht. Steigende Lebenshaltungskosten bei gleichzeitig niedrigen Rentenauszahlungen bringen viele Menschen im Alter in finanzielle Nöte. Der Preisschock der vergangenen Jahre hat uns schmerzhaft vor Augen geführt, wie fragil die finanzielle Situation vieler Menschen in Deutschland ist.
Solche finanziellen Herausforderungen im Alter scheinen vor allem angesichts der Tatsache, dass viele Rentner durch die eigene Immobilie im Besitz großer Vermögenswerte sind, als unnötig. Das in der Immobilie gebundene Kapital würde in vielen Fällen ausreichen, um etwaige Finanzierungslücken zu schließen und sich den gewünschten Lebensstandard im Alter zu finanzieren. Dennoch kommt ein Verkauf mit Auszug für viele nicht infrage. Oftmals wurde sich mit dem Erwerb der eigenen vier Wände ein Lebenstraum erfüllt, der nur im äußersten Notfall aufgegeben wird. Hinzu kommt, dass viele Menschen ihre gewohnte Umgebung im Alter nicht mehr verlassen wollen. Die Immobilienverrentung kann in solchen Fällen Abhilfe schaffen. Je nach Modell ermöglicht es diese, das in der Immobilie gebundene Kapital freizusetzen, ohne das Zuhause verlassen zu müssen.
Auch auf Käuferseite birgt der Erwerb einer verrenteten Immobilie Vorteile. Der offensichtlichste ist dabei der potenzielle Abschlag auf den Kaufpreis, welcher mit dem vorher ausgehandelten Wohn- oder Nießbrauchrecht zugunsten der Verkäufer einhergeht. So können die Käufer von Immobilien je nach Dauer des Wohnungs- oder Nießbrauchrechts, Zustand der Immobilie und Modell der Verrentung Abschläge von bis zu 50% auf die marktüblichen Kaufpreise erzielen.
Des Weiteren ist auch die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie bei gleichzeitig inflationssicherer Geldanlage ein Ankaufsargument. So spielen neben dem gewohnten Lebensstil oft auch notwendige Investitionen in die Immobilie eine Rolle bei der Entscheidung, diese zu veräußern – Stichwort energetische Sanierung. Daher ist es gar nicht unüblich, dass Käufer nach Ende der Nutzung durch den vormaligen Alleineigentümer eine Immobilie übernehmen, die sich dank vorangegangener Investitionen in einem besseren Zustand befindet, als sie es zum Zeitpunkt des Ankaufs war.
Auch wenn Preisabschläge und eine potenzielle Sanierung auf den ersten Blick traumhafte Konditionen sind, birgt eine Immobilienverrentung aus Käufersicht auch einige Fallstricke. Grundsätzlich gilt zwar die Regel: je länger das Wohn- oder Nießbrauchrecht, desto niedriger der Preis. Dennoch hat eine lange Restnutzungszeit auch den Nachteil, dass der Käufer im Falle eines lebenslangen Nutzungsrechts nur schwer kalkulieren kann, wann er auf die Immobilie als Renditeobjekt zugreifen kann. Neben dieser fehlenden zeitlichen Kalkulierbarkeit erschwert in der Regel auch die Besicherung des Rechts auf Wohnenbleiben durch die Verkäufer im Grundbuch die Fremdfinanzierung, da klassische Kapitalgeber aufgrund der unsicheren Zeiträume und mangels erstrangiger Besicherung im Grundbuch nur selten Kredite zu günstigen Konditionen ausreichen.
Immer weniger Eigenkapital fürs Eigenheim
Die Deutschen bringen immer weniger Eigenkapital in ihre Baufinanzierung ein. Dies hat eine Auswertung des Kreditvermittlers Dr. Klein ergeben. Während der Beleihungsauslauf auf einem neuen Rekordhoch liegt, zeigt sich bei der anfänglichen Tilgung ein Langzeittief.
Der Beleihungsauslauf gibt den Anteil des Immobilienwertes an, der durch Darlehen finanziert wird. Beim Beleihungsauslauf geht der Trend seit zwei Jahren konstant nach oben, wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) erläutert. So bewegte sich die Kennzahl, die das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie ausdrückt, im April 2022 mit 79,89% noch unterhalb der Marke von 80%. Im April dieses Jahres knackte der Beleihungsauslauf die Schwelle von 87% Prozent-Marke (87,12%). Laut Michael Neumann ist das ein neues Rekordhoch. Dies bedeutet, dass Käufer in Deutschland bei der Finanzierung ihres Eigenheims immer weniger Eigenkapital einbringen.
Ein anderes Bild ergibt sich bei der anfänglichen Tilgung, mit der Darlehensnehmer ihren Baukredit zurückzahlen. Der durchschnittliche Tilgungssatz, der zu Beginn der Finanzierung vereinbart wird, liegt im April bei 1,75%. Das ist der niedrigste Wert seit knapp 13 Jahren: Im Juli 2011 betrug die Tilgung 1,64%. Wie Michael Neumann erläutert, ist der Wert seit Januar 2024 von 1,84% kontinuierlich zurückgegangen. Mit einer niedrigen Tilgung senken Darlehensnehmer die monatlichen Kosten der Finanzierung. Gleichzeitig steigt damit allerdings die Laufzeit des Kredits, was insgesamt eine höhere Zinslast nach sich zieht. Ein geringer Tilgungssatz bringt somit Vor- und Nachteile mit sich. „Ausschlaggebend für die Wahl der Tilgungshöhe ist, dass sie zur individuellen, finanziellen Situation der Kreditnehmer passt, und das monatliche Budget zum Leben nicht zu knapp bemessen ist“, heißt es von Michael Neumann.
Bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe zeigt sich seit mehreren Monaten ein Auf und Ab. Wie aus der Auswertung von Dr. Klein hervorgeht, hat sich die Darlehenshöhe im April gegenüber dem Vormonat um 3.000 Euro auf 296.000 Euro verringert. Die Summe, die sich Kaufinteressierte für ihr Eigenheim von der Bank leihen, bleibt somit konstant auf einem recht hohen Niveau. Im April 2022 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe mit 302.000 Euro zuletzt über der Marke von 300.000 Euro.
Die Standardrate weist Michael Neumann zufolge seit Monaten nur geringfügige Schwankungen um nur wenige Euro auf und erweist sich auch im April als eher konstant. Seit Dezember 2023 bewegt sich der Wert für eine Finanzierung mit 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung sowie 80% Beleihungsauslauf zwischen 1.425 und nun 1.448 Euro pro Monat. Im April 2022 war die Standardrate – mit einem durchschnittlichen Zinssatz von rund 1% weniger als heute – mit 1.085 Euro monatlich noch deutlich niedriger. (tik)
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