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4 vermieterfreundliche Gerichtsurteile aus 2018……………

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4 vermieterfreundliche Gerichtsurteile aus 2018

BGH-Urteile

Wir Vermieter meckern ständig darüber, dass die Politik, und hier die Gesetzgebung im Besonderen, sowie die Gerichte oft auf der Seite der Mieter seien. Nun ich kann mich diesem Tenor ebenfalls nicht gänzlich entziehen. Ich bin hierbei aber sicherlich auch nicht objektiv, denn das letzte Mal war ich vor etwa 8 Jahren Mieter. Und seit dem bin ich, mit einer kurzen Übergangsphase im Zweifamilienhaus meiner Großeltern, Eigenheimbesitzer und Vermieter.

Während mein Status als Eigenheimbesitzer kaum spürbare Veränderungen in den letzten Jahren hervorbrachte, habe ich als Vermieter bereits des Öfteren die Faust in der Hosentasche geballt, weil ich mich benachteiligt fühlte.

Wenn man natürlich alles aus Sicht eines Vermieters sieht und auch sonst sich eher in den Vermieterkreisen aufhält, wird man ein wenig betriebsblind und neigt dazu die eigene Sicht zu übergewichten. Wenn ich das selber bei mir feststelle, dann versuche ich bewusst auch mal nach positiven Aspekten für meine Seite zu suchen, um die Negativität ein bisschen im Zaum zu halten.

Heute habe ich mir bewusst vier vermieterfreundliche BGH-Urteile herausgesucht, die im Jahr 2018 gefällt wurden. Besonders die beiden letzten Urteile haben für viele Vermieter richtungsweisende positive Effekte zur Folge. Viel Spaß beim Lesen und Freuen!

Vermieter muss Fensterflächen nicht reinigen

Vermieter und Mieter stritten sich darum, wer die schwer zugänglichen Fensteraußenflächen der Loftwohnung zu säubern hätte. Nachdem eine außergerichtliche Einigung nicht in Sicht war, zogen die Mieter vor das Amtsgericht Mainz. Hier argumentierten sie, dass diese Fensterflächen durch Witterung schnell verschmutzt werden und dadurch der Wohnwert negativ beeinflusst wird. Sie sahen eine vierteljährliche professionelle Fensterreinigung, die durch den Vermieter zu beauftragen und zu bezahlen ist, als Angemessen. Der Vermieter beantragte die Klage zurückzuweisen.

Das Amtsgericht Mainz urteilte im Sinne der Vermieter und wies die Klage ab. Die Mieter zogen in der nächsten Instanz vor das Landgericht Mainz, wo ihnen in Teilen Recht gegeben wurde. Hiernach sollte der Vermieter zumindest einmal jährlich die schwer zugänglichen Fensteraußenflächen auf seine Kosten reinigen lassen.

Da der Vermieter Bedenken bezüglich dieses Urteils hatte, rief er den Bundesgerichtshof für die endgültige Klärung des abstrusen Sachverhaltes an. Dieser entschied im Urteil vom 21.08.2018, Az. VIII ZR 188/16, dass der Vermieter nicht für die Reinigung von Fensteraußenflächen zuständig sei, selbst wenn diese nur schwer zugänglich seien. Vielmehr gehören solche Arbeiten in den Aufgabenbereich der Mieter und nicht zu den Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufgaben des Vermieters. Fühlt sich der Mieter nicht in der Lage solche Arbeiten durchzuführen, steht es ihm frei eine Fachfirma mit der Durchführung solcher Arbeiten auf eigene Kosten zu beauftragen.

Das Konstrukt einer fristlosen und gleichzeitigt hilfsweise ordentlichen Kündigung bleibt weiterhin rechtmäßig

Obwohl der BGH bereits in der Vergangenheit dieses Konstrukt als zulässig geurteilt hatte (siehe Beschluss v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14), setzte sich das Landgericht Berlin in 2017 bewusst darüber hinweg. Im Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17 vertrat es die Auffassung, dass wenn eine rechtlich korrekt ausgesprochene fristlose Kündigung besteht, könne eine hilfsweise ordentliche Kündigung keine Wirkung entfalten, da der Mietvertrag bereits durch die fristlose Kündigung sofort beendet wird und lediglich durch die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB deren Wirkung erst später entfallen lässt. Laut dem LG Berlin fehle es somit der ordentlichen Kündigung zum Zeitpunkt des Zugangs ein bestehendes Mietverhältnis. Ohne ein Mietverhältnis sei eine ordentliche Kündigung jedoch nicht möglich, auch dann nicht, wenn durch die Schonfristzahlung das ursprüngliche Mietverhältnis wieder in Kraft gesetzt wird.

Diesem abstrusen Berliner Urteil wurde postwendend mit den Urteilen v. 19.9.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 des BGH ein Riegel vorgeschoben, in dem das BGH nochmal eindeutig die bereits in 2016 geurteilte Verfahrensweise legitimierte.

Kein Widerrufsrecht bei Zustimmung zur Mieterhöhung

Eine Hausverwaltung schickte im Juii 2015 im Auftrag des Vermieters ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter und bat diesen der Mieterhöhung zuzustimmen. Nachdem der Mieter zunächst schriftlich zustimmte, widerrief er diese Zustimmung kurz darauf wieder. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 zahlte er unter Vorbehalt die erhöhte Miete und verlangte im Anschluss die Rückerstattung der Mieterhöhungssumme für die zehn Monate. Weiterhin forderte er den Vermieter auf schriftlich zu akzeptieren, dass sich die Miete nicht erhöht hatte.

Der BGH wies die Klage in seinem Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17 zurück und begründete es wie folgt. Der § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB enthält das Widerrufsrecht auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. In diesem Fall sei jedoch kein Mietvertrag geschlossen worden, sondern lediglich die Zustimmung für ein Mieterhöhungsverlangen. Ein Widerrufsrecht auf die Zustimmung einer Mieterhöhung kann daher aus dem oben besagten Paragraphen nicht abgeleitet werden. Vielmehr ist der Schutz des Mieters vor einer eventuellen zu überhasteten Zustimmung in den §§ 558 ff. BGB (z.B. Begründungszwang durch Vermieter, Überlegungsfrist, usw.) vorgesehenen Bestimmungen zu entnehmen.

Wärmebrücken bei älteren Häusern stellen keinen Mangel dar

Bislang wurde an Amts- und Landgerichten bei bestehenden Feuchtigkeitsschäden durch Wärmebrücken zumeist ein Baumangel gesehen. Dementsprechend erhielten meistens auch die Mieter das Recht die Miete zu mindern und/oder die Vermieter wurden zu diversen Ausbesserungsmaßnahmen verurteilt. In den Urteilsfindungen spielte es keine Rolle, ob zum Zeitpunkt der Errichtung das Gebäude nach den zu der Zeit üblichen Standards gearbeitet wurde oder ob bereits dort ein Baumangel vorgelegen hatte.

Ein richtungsweisendes obergerichtliches Urteil erfolgte bis vor kurzem noch nicht. Das änderte sich nun am 05.12.2018 mit dem Urteil VIII ZR 271/17 des BGH. Und dieses hat es tatsächlich in sich. Der BGH entschied, dass wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes alle damaligen Bauvorschriften und technischen Normen eingehalten wurden, kein Mangel bei Feuchtigkeitsschäden durch Wärmebrücken vorliegt. Somit ist eine Mietminderung dann ausgeschlossen. Der BGH hat festgestellt, dass keine Nachrüstungspflicht von Vermieterseite besteht, um eine Wohnung auf den aktuellen technischen Stand zu bringen. Vielmehr muss der Mieter bei Anmietung eines z.B. um 1900 erstellten Wohnhauses wissen, dass es sich nicht um eine Neubauwohnung handele und somit auch die technischen Standards nicht auf dem aktuellen Stand sein müssen. Der Mieter müsse dann sein Heizungs- und Lüftungsverhalten dem technischen Stand des Gebäudes anpassen.

Fazit

Ich finde besonders das letzte Gerichtsurteil ist für uns Vermieter tatsächlich Gold wert. Oft wird bei auftretendem Schimmel bzw. Feuchtigkeitsschaden von Mieterseite argumentiert, dass es sich um einen Baumangel handele. Ein Baumangel kann aber nach dem hier benannten Urteil nur dann vorliegen, wenn dieser bereits zum Erstellungszeitpunkt ein Baumangel gewesen wäre bzw. war. Das lässt sich mittels eines Gutachtens ziemlich problemlos in die eine oder andere Richtung feststellen.

In Zeiten, in denen gerade jetzt heftig wegen verschärfenden Mietpreisbremsen, gekürzten Modernisierungsumlagen und weiteren für den Vermieter einschneidenden Maßnahmen diskutiert wird, war es mir bei diesem Beitrag wichtig herauszustellen, dass es auch immer eine Gegenseite gibt. Es ist nicht immer alles per se schlecht und gegen einen.

Damit will ich aber auch nicht verleugnen, dass ich trotzdem der Meinung bin, dass im Gesamten eine eher mieter- als vermieterfreundliche Gesetzgebung und damit verbundene Rechtsprechung herrscht.

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